越秀区商圈分析.doc

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1、越秀区商圈分析理分析:越秀区的商业网点总体格局，三大商圈、三大商务区、两大特色旅游商贸区。■“三大商圈”分别是指零售主导型的国际商贸区、服务主导型的的沿江商贸区以及批发主导型的流花展贸区。■“三大商务区”分别是：以东风路为主轴的东风路商务区、以屮山路及解放屮路为“T”形骨架的屮山路商务区、以海珠广场沿线为核心的海珠广场商务区。■在三大商圈和三大商务区的外围地段，根据不同的地域资源优势，规划发展两个各具特色的旅游商贸片区，分别是越秀（山）生态旅游休憩区和六榕（街）宗教文化商旅区，它们与三圈三区协同发展，共同构成越秀区商业网点的整体格局。越秀区的商业网点的空间分

2、布为“商业网点一商业街一商业功能区”的点、线、面相结合的格局。商业网点等级则分别为都会级和区域级。地块范围：东至东川路，南至东华西路，西至东壕涌，北至东风东路商用物业总而积：22万平方米核心商圈居民人口：约70万人总客流量：约60万人次/天地铁站客流量：平日2万人，节假日：4万人商圈形彖定位：实惠、潮流、前卫、多元化商圈内表示性建筑：烈士陵园、省体场、屮华广场商圈民俗风貌特色：政府全力打造文化复兴商业区域经济数据分析：越秀区位于广州市老城区屮部，是广州市城市屮心区。全区2006年GDP为1050亿，常住人口115万，人均GDP为91236元（按户籍人口计）。

3、社会消费品零售总额为406亿，商詁销售总额为2411亿，两项指标都为广州各区之首。住宿餐饮业为70亿，商品房销售面积276万平方米，比05年增加34%。全区职工年均工资45122元，人均可支配收入20240元，人均消费支出16274元。商圈分析及竞争对手分析:英雄商圈位于中山二路英雄广场地段，主要由屮华广场、流行前线地下商城、地王广场、陵园西通讯专业市场、烈士陵园、广东省体育场等人型商业、公园、体育场地组成，使之成为广州四人商圈之一，广州的经济文化休闲消费屮心，寸土寸金旺势凸现。仰赖天吋地利真正繁盛空前！成为广州屮心区——在北京路、农林下路传统商业街区之间的

4、人型商圈。该地区口前年商品销售额已超过20亿元，并保持两位数的良好增长势头。传统消费商圈，人群集中，消费力稳主且集中,消费者分析A.商圈消费力广州市区为商业的核心商圈（即H常性消费商圈）；以广州新城区为半径的次核心商圈（即常规性消费商圈）；以广州周边其他县级市为半径的辐射性消费商圈。氏年龄特征项H周边主体消费群在18-25岁占30%,25-35岁占35%,35-45岁占20%,45-55岁占15%。在业态规划上尽量满足各年龄段消费需求。C.消费年龄层比例15%20%□18-25岁□25-35岁□35-45岁45-55岁35%■15-25岁属于冲动性消费心理，

5、而且有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物,新潮流，带有一定消费的盲IT性。处于初恋、青春时期，追捧时尚，消费力尚可。消费力以屮低档为主，以购买快速消耗小商詁为主，包括服装、鞋帽、小商詁、饰品。■25-35岁具有一定的经济能力及支配权，追求詁牌和亨乐，消费心理较为成熟。消费力以屮高档为主，是主力消费群体，以购买屮高档实用服饰及实用型产品为主。包括:小电器、IT产品、服装、鞋、化妆品、音像图书制品、钊吱、美容化妆用品等。■35-45岁较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心理成熟理性。消费以屮高档为主，购买屮档耐用型保值产甜为主。注重站牌商詁

6、的内涵，注重投资性产品及追求更高层次的文化及娱乐亨受。投资者分析A.按用途因素细分因素细分市场用自己经营或雇员人员经营，除广州本地途投资者Z外，还有很多外地投资者。因转租转卖，主要针对于本地、珠三角、素省外及港澳投资客两者兼而有之B.按投资者身份因素细分因素细分市场置业投资身份本地投资者、港澳台商家、国外投资者商业金业、厂商、外资企业私营商业主、投资商、白领、公务员0.按购买因素细分因素细分市场购买力个人收入高收入者10万元以上者，屮等收入为2万一10万以下者集体收入高纯收入20万以上者，屮等纯收入为5万一20万以下者D.按地理区域因索细分因素细分市场地理区

7、域同城广州及周边县级市异城深圳、佛山等珠三角地区及港澳台人士E.按销售方式因素细分因素细分市场销售方式出售预售、发售租赁长期、短期回购十年回购F.按投资偏好因素细分因素细分市场消费偏好地段人流交通G.对物业属性敏感程度细分表性细分市场类别投资者经营者租赁者进城者扩张者安全者荣耀者价格★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★面积★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★环境★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★位置★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★交通★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★娱乐场所★

8、★★★★★★★★★★★★★★升值潜力★★★★★★★★