房地产策划中地块研究工作模式.doc

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1、地块环境调研【第一部分项目所在地区气候调查】1．目的：通过对项目所在地区气候的调研，掌握项目所在地区的基本状况。2．调查方式：查找地区的《市志》及询问当地的气象台。3．调查主要内容：包括3-1．温度3-2．日照条件3-3．风向3-4.降雨量及湿度4．综述【第二部分项目土地性质调查】1．目的：通过对项目地块的地理位置、地质、地貌、七通一平状况的调研，掌握地块的基本现状。2．调查方式：实地调查；实地调查拍摄地块现状图片。3．调查主要内容：包括3-1．地理位置（附图）3-2．地质地貌状况：A、地形，B、地质，C、地貌，D、植物分布，

2、E、水系F、山脉，G、动物种群3-3．土地面积及其红线图3-4．七通一平现状3-5．地块的历史研究4．综述【第三部分地块周边环境调查】1．目的：对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查。2．调研方式：实地调查；实地调查拍摄图片。3．主要内容3-1．地块八个方向的环境（建筑物、污染状况、近景、远景及视野遮蔽状况）。A、地块东面近景、远景。B、地块南面近景、远景。C、地块西面近景、远景。D、地块北面近景、远景。3-2．地块2公里半径内的历史人文景观列示（标明距离项目地块的车距）。3-3．环境污染情

3、况：A、空气：灰尘及气味B、噪音：噪音来源及噪音分贝C、水质：地块周边河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情况4．综述【第四部分地块交通条件调查】1．目的：调查小区居民工作生活需要的交通条件的便利程度。2．调研方式：结合市政交通地图，实地察看。3．主要内容3-1．项目地块周边的市政路网及其公共交通起始线路的现状及其远景规划：A、主要交通干道B、远景规划C、公共交通起始线路3-2．项目对外水、陆、空交通状况。3-2．地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。4．综述【第五部分周边市政、公建配套设施调查】1．目的：

4、调查与小区居民生活相关的市政配套设施的完备程度。2．方式：实地调研。3．主要内容：调查地块周边1.5公里半径内的市政、公建配套设施（规模、档次、与地块距离），包括：3-1．购物（购物中心、商场、超市、农贸市场等）3-2．文化教育（幼托、小学、中学、大学、图书馆及其质量）3-3．医疗卫生（各级医院、药店及其质量）3-4．金融（银行、保险、证券）3-5．邮政3-6．娱乐餐饮（体育健身、娱乐、餐饮住所）3-7、水电、排污情况4．综述【第六部分周边社区现状调查】1．目的：调查地块周边社区楼盘的总体规划状况，判断周边社区的档次和居民成分

5、。2．方式：实地调研。3．主要内容3-1．周边主要楼盘、小区列示及产业特性3-2．各楼盘及小区的居民阶层3-3．各小区的总体规划、价格等：A、基本资料：1）、开发商2）、地理位置3）、占地面积4）、小区规模5）、小区内配套6）、开发时间7）、建筑结构8）、建筑面积B、户型、面积跨度C、规划D、销售资料：1）、售价2）、付款方式3）、销售进度4．综述【第七部分项目地块的综述】【第八部分项目地块特性的类似方案分析】3．目的：类似方案分析，可以对项目具体的规划、建筑、环艺等具有参考价值。4．方式：资料查找。3．主要内容：（图片为主）

6、3-1．规划3-2．建筑3-3．环艺3-4．建材3-5．特殊环境处理4．综述市场研究工作模块市场调研【第一部分项目所在地房地产市场现状调研】1．目的：调查项目所在地宏观经济状况及房地产市场整体状况。2．调查方式：搜集基础数据，在此基础上进行分析。3．主要内容：3-1．宏观经济运行状况1）、数据指标数量与上年同比增长全省项目所在地全省项目所在地A.国内生产总值其中：第一产业第二产业第三产业房地产B.固定资产投资其中：房地产开发C.社会消费品零售总额D.商品零售价格指数居民消费价格指数商品住宅价格指数2）、分析3-2．项目所在地房

7、地产市场概况及政府相关的政策法规A．项目所在地的居民住宅包括哪几种形态及其比重构成：公房、微利房、福利房、商品房等。B．政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规。C．政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策和法规。D．短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划计划。3-3．项目所在地房地产市场总体供求现状1）、数据项目上半年与去年同期相比备注签定土地出让合同其中商品房用地房地产开发总额其中商品房建设其中住宅投资占比重商品房施工面积其中住宅住宅施工面积中今年新开工者所占比例商品房竣工面积其中住宅竣工面积销售预售商品房面积

8、其中现楼销售楼花销售全市商品房销售收入住宅空置面积其中住宅办公楼商业楼二手楼买卖2）、分析3-4．项目所在地商品住宅市场板块的划分极其差异板块差异板块1：区板块二：区板块三：区板块四：区地理范围划分依据：建筑及商业、人文特征描述政府市政规划的引导商品住宅平均价格多层小高层高层