房地产估价习题集计算题和论述题-2.doc

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1、1、当前我国房地产估价应遵循的主要原则有：合法原则，（最高最佳使用原则），供求原则；替代原则，（估价时点原则），公平原则。2、估价机构完成委托估价后提供给委托人的“产品”，通常称为（估价报告书）。3、市场比较法所依据的是（替代）原理。4、成本法计算建筑物重新建造完全价值的方法通常分为三种，即：净计法，（平方法），立方法。5、在收益法中，纯收益确定后，还原利率越高，收益价格（越低）。6、建筑物的重新建造成本分为重建成本和重置成本两种，普通建筑物估价时适用（重置成本）。7、估价上的折旧与会计上的折旧有着本质的区

2、别，在估价上C为（重新建造成本），它通常随着估价时点的不同而（不同）。8、在路线价法中，普通临街宗地价格的计算公式为：宗地总价=路线价×（深度百分率）×宗地面积。试述成本法与收益法的区别。1．理论依据不同或估价的立足点不同：(成本法基于已付出的代价，收益法基于未来的收益能力)； 2．计算公式不同(成本法以各项费用、税费、利润累加为基础，收益法以收益减费用为基础)； 3．所需资料不同； 4．适用对象不同(成本法主要适用于无交易、无收益或收益难以直接测定的房地产的估价，如学校、政府办公楼、医院、公园等公共建筑、

3、公益设施及工厂等；收益法主要适用于收益性房地产的估价，如商店、宾馆、出租房屋等)。1、有一房地产，土地总面积1000平方米，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该土地每平方米需600（1）计算土地现时价格：土地底价=1000*600=60万（2）计算建筑物现时价格：建筑物现价=C*【1-（1-R）*t/t+n】=2000*1000【1-（1-5%）*8/8+32】=1620000=162万（3）房地产和土地合成一体的现时总价为：60+162=222万（4）房地产现时单价=22200

4、00/2000=11002、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%解：（1）计算该宾馆年总收益=300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月×12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5万

5、元（5）计算同档次宾馆年总收益=300×45×365×（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.2×30%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.2×70%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价50>45元，但空房率也高，30%>20%，特别是营运费用过高，竟占总收入的43

6、.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。3、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在1995年9月的价格。获知该宗土地总面积500平方米，建筑容积率为2，(折现率为10%）。[解]设该宗土地的总价为V：开发完成后的总价值＝2000×5000×2/（1+12%）2＝1594.39（万元）建筑安装工程费等的总额＝800×（1+12％）×5000×2×[60％/（1+12%）0.5＋40%/（1+12%）1.5]＝810.36（万元）建筑安装工

7、程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。　　销售费用和销售税费总额＝1594.39×（2％+6％）＝127.55（万元）　　购买该宗土地的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）　　V＝1594.39－810.36－127.55－0.03VV=637.36（万元）　　故：土地总价＝637.36（万元）土地单价＝1274.72（元／m2）楼面地价＝637.36（元／m2）1、房地产

8、价格是客观存在的，估价实质是模拟（市场）的价格形成过程将房地产价格显现出来。2、房屋完损等级是根据房屋的结构、（装修）、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。3、认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、（面积单位）、面积含义。4、一名合格的房地产估价人员应符合下列三方面要求：（1）有扎实的估价理论知识；（2）有丰富的估价实践经验；（3）（有良好的职业道德）。5、在房地产价格评估中，重新建造成本是