资产评估专业硕士综合题.ppt

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1、注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。经济耐用年限为35年，残值率为5%。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房

2、产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。（5）假设建筑物的还原利率为10%，土地还原利率为8%。（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。1.选定评估方法该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。2.计算建筑物的重置成本重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元3.计算基准日房屋现值①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年

3、限=［1723028.5×（1-5%）］/35=46767.92元(!)②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×（2007-2001）=1442420.98元4.计算房地产年总收益年总收益=1000×510×（1－22%）=397800元5.计算房地产年总费用①年管理费=397800×3%=11934元②年维修费=1442420.98×1.5%=21636.31元③年税金=397800×12%=47736元④年保险费=1442420.98×3‰=4327.26元⑤土地使用税=360×2=720元年总费用=①+②+③+

4、④+⑤=11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元6.计算房地产年净收益(房地合一)年净收益=397800－86353.57=311446.43元7.计算土地年净收益①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率=1442420.98/10%（？P/A,10%,29）=144242.1元②土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收=311446.43－144242.1=167204.33元8.计算土地使用权价值土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为40－7=33年，则有P=167204.33×（P/A,8%,33）=16

5、7204.33×11.5139=1925173.94元？为什么建筑物到期仍然有收益？单价=1925173.94/360=5347.71元/m29.评估结果本宗土地使用权在2007年5月的土地使用权价值为1924173.94元，单价为每平方米5347.71元。【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销

6、售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折现率为10%。要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用

7、及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。答案：1.专利剩余收益期10-5-1=4（年）发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。2.未实施专利前的每年收益6×（2000－1900）×（1－25%）=450（万元）停产一年的损失3.实施专利后各年收益第一年：8×（2300—2150）×（1-25%）=900（万元）第二年：10×（2300一2150）×（1-25%）=1125（万元）第三年：11×（2300－2150）×（1-25%）=1237.5（万元）第四年：12×（（23

8、00—21