资产评估专业硕士综合题复习进程.ppt

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1、资产评估专业硕士综合题1.选定评估方法该宗房地产有经济效益，可以采用收益法进行评估。2.计算建筑物的重置成本重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元3.计算基准日房屋现值①房屋年贬值额=［建筑物重置价×（1－残值率）］/使用年限=［1723028.5×（1-5%）］/35=46767.92元(!)②建筑物现值=建筑物重置价－年贬值额×已使用年限=1723028.5－46767.92×（2007-2001）=1442420.98元4.计算房地产年总收益年总收益=1000×510×（1－22%）=397800元5.计算房地产年总费用①年管

2、理费=397800×3%=11934元②年维修费=1442420.98×1.5%=21636.31元③年税金=397800×12%=47736元④年保险费=1442420.98×3‰=4327.26元⑤土地使用税=360×2=720元年总费用=①+②+③+④+⑤=11934+21636.31+47736+4327.26+720=86353.57元6.计算房地产年净收益(房地合一)年净收益=397800－86353.57=311446.43元7.计算土地年净收益①建筑物年净收益=建筑物现值×建筑物资本化率=1442420.98/10%（？P/A,10%,29）

3、=144242.1元②土地年净收益=房地产年净收益－建筑物年净收=311446.43－144242.1=167204.33元8.计算土地使用权价值土地使用权在2007年5月的剩余使用年期为40－7=33年，则有P=167204.33×（P/A,8%,33）=167204.33×11.5139=1925173.94元？为什么建筑物到期仍然有收益？单价=1925173.94/360=5347.71元/m29.评估结果本宗土地使用权在2007年5月的土地使用权价值为1924173.94元，单价为每平方米5347.71元。【例题1】某企业拟购买A专利权以使本企业生产

4、的甲种产品达到升级换代的目的，该企业实施A专利后不仅使升级后的产品市场销售量大幅度提高，而且价格也会明显上升，但同时也会引起成本的增加。已知该企业原甲种产品年销售量在6万台左右，出厂价格为每台2000元，每台全部成本及税费为1900元。经分析，甲种产品在升级后第一年销售量约为8万台，第二年约为10万台，第三年约为11万台，从第四年起至第十年的销售量将保持在12万台左右，出厂价格约为每台2300元，每台的全部成本及税费约为2150元。现委托评估机构对A专利的所有权转让价值进行评估。评估基准日为2007年1月1日。经评估人员调查得知，该专利为实用新型，2001年

5、12月31日申请，2002年12月31日获得专利授权，该专利尚未许可他人使用，专利权所有人也未曾使用，该专利目前有效，本次为专利所有权转让，而且上述分析符合实际，但需要停产一年进行技术改造。适用所得税税率为25%，适用折现率为10%。要求：根据上述资料，在不考虑技术改造费用及其他因素的条件下，对该专利所有权的转让价值进行评估。答案：1.专利剩余收益期10-5-1=4（年）发明专利的保护期限为20年，实用新型与外观设计的保护期限为10年，均自申请日开始计算。不要忘记停产改造需要一年的时间。2.未实施专利前的每年收益6×（2000－1900）×（1－25%）=4

6、50（万元）停产一年的损失3.实施专利后各年收益第一年：8×（2300—2150）×（1-25%）=900（万元）第二年：10×（2300一2150）×（1-25%）=1125（万元）第三年：11×（2300－2150）×（1-25%）=1237.5（万元）第四年：12×（（2300—2150）×（1-25%）=1350（万元）4.评估值（900-450）*0.8264+（1125-450）*0.7513+（1237.5-450）*0.6830+（1350-450）*0.6209-450*0.9091=？万元【注意】受益期为4年，停产一年带来的损失也应该考虑

7、进去，再就是要注意评估基准日。3、评估设备购建于2006年12月，账面原值100万元，其中，购买价为80万元，基础及安装费15万元，运杂费5万元。2009年12月对该设备进行技术改造，以使用某种专利技术，改造费用为10万元，2010年12月对该设备进行评估，并得到以下数据：（1）该类设备、基础及安装费、运杂费的物价指数相同，2006年至2010年定基价格指数分别为105％、110％、110％、115％、120％；（2）经了解，该设备在评估前其实际利用率仅为正常利用率的60％，经评估人员鉴定分析，合理的预计以后设备将有75％的利用率，在此利用率下被评估设备尚可

8、使用8年。（3）与同类设备相比，该设备的操作需要5个