房地产投资可行性估测.ppt

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1、房地产实物投资价值估测房地产投资中，我们如何盘算？一、房地产投资价值估测原理1.关于投资价值的说明投资价值是特定投资主体对某一物业未来产生收入能力的一种主观假定。投资的实质是投资者基于具体物业投资价值与市场价值的预期和比较而作出的购买该物业未来产生收入能力的权利。投资行为往往起始于一种购买行为，终于一种出售行为；即交易决定了投资行为的可操作性，同时以收益实现环节来对预期价值或投资行为进行验证。投资决策的条件：卖方所得不会低于其投资价值，买方所付出不会高于其投资价值。交易达成的条件：交易双方对同一物业所形成的投资价值存在差异，由投资价值所形成的出售价

2、格区间和购买价格区间存在交集，且足以消化交易成本。投资价值＞所需支付的价格，购置以增加财富净值；投资价值＜可出售价格，出售以增加财富净值。最可能出售价格与投资价值相差越大，买或卖的潜在利润也越大。2.决策模型：投资价值估测的规范过程估测预期收益流校正一：预期收益流的时间差异排序：以预期风险——回报组合为依据校正二：预期风险三个关键因素：预期收益额、实现时间以及确定性。经营净收入年贷款本息：抵押贷款人税前现金流：权益投资人现金流的价值所得税税后现金流：CFi,CFd现金流现值＝Pd现值＝PePv＝Pd+Per决策模型的应用条件对收益、营运支出、融资总

3、额和时间、销售价格、税费、机会成本等因素的假定。决策模型的应用类型估算不同方案的权益投资收益率。评估不同投资策略对投资价值的影响。二、房地产投资项目可行性研究1.可行性研究的概念在投资决策之前对拟开发项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的分析和技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定项目是否可行的综合研究。财务上可行物理上可行法律上可行方案或计划可行2.可行性研究的作用与其他协作方、合作方签订协议、合同的依据可行性研究报告投资决策筹集资金后续设计任务书和规划设计出发点不要在一个错误的时间、一个错误的地点、面向一个错误的市场开发或购买了

4、一个错误的楼盘！！！3.可行性研究的工作阶段机会可行性研究初步可行性研究详细可行性研究4.可行性研究的程序研究工作筹划调查研究方案构建、选择和优化财务评价和综合评价编制可行性研究报告房地产投资项目策划与基础参数选择市场分析项目策划投资方案的拟订选择相关基础参数定量分析（1）市场分析从需求角度确立拟开发项目的价值。目的改善物业管理投资组合决策增量产品开发内容市场环境的变化趋势及其对经营的影响；依据消费者偏好以促进物业经营；物业运作质量评价以改善物业管理水平投资组合是否调整；存量资产产权处置；存量资产的再融资、重装修或改变用途。时机、区位、类型和质量的

5、选择；拟定和优化开发经营方案；市场研究的程度市场环境的稳定性如街区功能、宏观形势、市场趋势等所涉及物业的复杂性如稳定街区的小规模物业、物业所处开发阶段、物业的多用途、物业产权的复杂性等投资人承担风险能力如谨慎——更多信息，冒险——较少信息提示：市场研究常处于螺旋式递进状态，复杂性和成本会随之增加。不能指望百分百的确定性，需要一定的果敢！市场研究的程度成本或收益总成本总收入净利润市场研究的最优水平市场研究方案设计提出问题——决定了搜集信息的类别资料搜集与分析市场研究报告的撰写市场范围宏观因素；需求、供给、竞争；市场占有率分析市场分析的内容全国区域地方

6、片区片区（neighborhoods）：其中的因素变化能对分析对象物业产生直接和立即的影响。市场分析的步骤分析影响本地房地产投资环境的国内外经济形势；审度与投资机会相关地区和全市的经济、人口以及政治趋势；划定构成直接竞争的同类物业所在的街区、交易或市场区域的特定地理界限；分析特定物业类型在市场范围的潜在需求，预测研究期内的需求；确定并分析市场范围内的竞争性（同类）物业；估测预测期内市场范围中可能出现的额外供给，估测所研究物业的供给在预测需求中所占的合理份额;比较所研究物业的特征与需求特征以及现存和潜在竞争性物业的特征，估测预测期内所研究物业市场份额

7、可能发生的变化，即抢占率（可能占有的百分比）。（2）项目策划项目投资方案的拟订和选择。区位分析与选择投资内容和规模的分析与选择开发时机的分析与选择合作方式的分析与选择融资方式与资金结构的分析与选择产品经营方式的分析与选择（3）构造评价方案可以组合的因素包括：是否分期，如何分期；物业类型及其比例关系；建筑规模和物业档次；合作方式和合作条件；拟投入的资本金及其比例；租售与自营方式的选择及其比例。【例】某商业综合房地产开发项目经济评价的备选方案建设内容与经营方式是否分期开发写字楼、公寓写字楼、商场销售出租不分期评价方案一评价方案三分2期评价方案二评价方案

8、四提示：其他因素可以采用敏感性等方法进行分析。（4）选择基础参数基础参数时间类参数评价标准类参数融资类参数收益类参数开竣工