公寓大厦住宅社区管理维护服务、管理费及不动产价格折.pdf

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1、行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告公寓大廈住宅社區管理維護服務、管理費及不動產價格折舊率之關係研究成果報告(精簡版)計畫類別：個別型計畫編號：NSC98-2410-H-168-014-SSS執行期間：98年08月01日至99年07月31日執行單位：崑山科技大學不動產經營系計畫主持人：陳淑美計畫參與人員：大專生-兼任助理人員：陳怡瑞博士班研究生-兼任助理人員：林佩萱報告附件：國外研究心得報告赴大陸地區研究心得報告出席國際會議研究心得報告及發表論文處理方式：本計畫可公開查詢中華民國99年10月31日■成果報告行政院國家科學委員會補助專題研究計畫□期中進度報告

2、公寓大廈住宅社區管理維護服務、管理費及不動產價格折舊率之關係計畫類別：■個別型計畫□整合型計畫計畫編號：NSC98-2410-H-168-014-SSS執行期間：98年08月01日至99年07月31日執行機構及系所：崑山科技大學不動產經營系計畫主持人：陳淑美共同主持人：計畫參與人員：林佩萱、陳怡瑞成果報告類型(依經費核定清單規定繳交)：■精簡報告□完整報告本計畫除繳交成果報告外，另須繳交以下出國心得報告：■赴國外出差或研習心得報告■赴大陸地區出差或研習心得報告■出席國際學術會議心得報告□國際合作研究計畫國外研究報告處理方式：除列管計畫及下列情形者外，得立即公開

3、查詢□涉及專利或其他智慧財產權，□一年□二年後可公開查詢中華民國99年10月31日一、前言社區管理維護的目的是為減緩公寓大廈共用部分的折舊和增加公共設施的使用年限，對於住戶居住品質與不動產價值的提升皆有所助益。過去有許多研究探討居住環境品質或滿意度時，將公寓大廈管理維護公司的管理維護情形作為一自變數：如洪幸妙、張金鶚(1993)以住戶屬性、住宅實質條件、管理維護情形等變數建立住宅品質滿意度模型；洪子茵、張金鶚(2002)以管理維護模式、戶數規模與管理費用等變數，建立管理維護滿意度模型。以上研究說明了公寓大廈住宅社區的管理維護對居住環境品質影響的重要性。由於公寓

4、大廈住宅管理維護事務相當繁雜，在公寓大廈的一般管理維護項目中，包括清潔管理、機電維護、保全消防、財務管理、行政組織、社區活動等各項業務(周美伶、劉正智，2005)。社區規模愈大，服務面積亦隨之增加；公共設施種類愈多，例如：游泳池、三溫暖、視聽室、交誼廳、健身器材、韻律教室、景觀工程等等，亦增加管理維護的成本；居民不僅僅需求最基本的管理服務項目，也會要求社區舉辦更多的活動和管理服務。因應住宅社區的戶數規模增加、公共設施朝向科技化與多元化的發展、住戶對於社區居住品質提升的要求增加，使社區管理維護需求愈趨殷切，需要投入更多的管理維護技術、人力與時間。因此，大部分公寓

5、大廈社區透過區分所有權人組織的公寓大廈管理委員會將管理事務部份委託或全部委託給公寓大廈管理維護公司，作專業化管理維護服務，再由區分所有權人定期繳交管理費共同分擔所需費用。1雖然委外管理有其必要性與重要性，卻會產生代理問題，可能造成住戶預期之社區環境品質與實際情形產生落差，造成對服務價值的不認同及滿意度的降低，管理品質不佳進而影響社區不動產的出售價格，或住戶搬離社區將不動產出租等，對於住戶的影響非常重大。簡言之，公寓大廈社區管理維護的服務品質、住戶滿意度有其關聯性。又探討管理維護成效時，亦須考慮資源的投入和產出的相對效率。亦即公寓大廈的區分所有權人或使用人如何以

6、投入最少的資源以獲得較好的服務品質，創造較高的管理維護服務價值？因此，本研究欲探討公寓大廈管理維護公司管理維護的服務品質、服務價值與滿意度三者間的關係。由於維護管理的目的是為減緩公寓大廈共用部分的折舊，以增加社區內公共設施的使用年限或維持其使用的品質，如同建物的裝潢或整修，對於不動產價值的提升有所助益。而不動產財產價值是在不動產進行移轉、設定負擔時所關乎的。又管理服務的價值將資本化的反映在不動產買賣價格上，區分所有權人可藉良好的管理維護品質增加提升其財產價值。值得一提的是影響不動產價值的因素眾多且錯綜複雜相互影響，涵括一般因素、區域因素及個別因素；其中，許多研

7、究已證實的區位、不動產的屬性、市場景氣、相關政策等影響不動產價值的因素多為外部因素，為不動產所有權人無法操控改變的。然而，不動產的管理維護對居住環境品質的影響則是可控制的因素，亦為影響不動產價值之個別因素；透過區分所有權人會議的決議招標，評選優良的不動產公寓大廈管理公司進行居住環境品質的改善，進而反映在不動產價值上。1代理問題的產生乃是因為代理人與所有權人之間存在資訊不對稱、部分目標衝突以及風險偏好有差異，導致代理人選擇對自己有利，但對所有權人不一定有利的決策或行為(Willamson,1963)。而代理問題又可分為「道德危機(moralhazard)」和「逆

8、選擇(adverseselection