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1、46陕西建筑2008年8月总第158期房地产价格快速上涨原因分析郭庆(陕西省建筑设计研究院有限责任公司710003西安)摘要近年来,虽然国家对房地产业出台了一系列宏观调控政策,旨在使房地产业在一个健康平稳的环境中良性发展,可是结果总是与初衷背道而驰。本文通过从影响房地产价格的几个主要因素入手,通过分析揭示房地产价格过快增长的原因。关键词房地产价格;政策;原因有人称过去十年是房地产行业的“黄金十年”,也达5500亿元。随着各个城市的拆迁补偿标准的不断就是房地产行业高速发展的十年。这十几年中人们提高,不同城市单位地块平均拍卖成交价格快速上的思想从
2、福利分房、集资建房到现在的商品房,也来升,获得土地使用权的价格已占到房价的40～50%了一个颠覆性的转变。时下人们不论在什么场合可左右。能听到最多的话题就是节节攀升的房价,各地的房价1.2.建筑材料价格的上涨及建筑品质的提高已经到了历史高位,而且好像还有上升趋势。那究竟近几年来,我国建筑材料的价格呈现出持续快速是什么原因导致了这一现象呢?那就要从影响房地上涨的趋势,特别是钢材、铝材的价格大幅上升,投入产价格的主要因素:开发成本、供求关系、市场预期、住房建设的劳动力价格也在上升。随着我国经济的资本市场这几方面谈起了。高速发展,房地产业也和其他行
3、业一样,加速升级换1.开发成本因素代。生态、绿色、智能、舒适等观念的引进,建筑密度房地产开发成本主要包括:土地费用、前期工程的降低,绿地面积的增加,架空层的推广,公共活动场费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配所的设计,住宅小区物业管理配套设施的完善以及建套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费筑质量标准的提高,也使住房建设生产费用上升。去用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费年年初,建设部要求住宅建设全部采用节能措施,这用等。而这其中以土地费用和建筑安装工程费用对一政策的实施使每平方米住宅的建筑安装成本又增开发成本
4、的影响更大。加了20%—30%。1.1.土地价格的上涨2.供求关系因素土地是稀缺资源,随着房地产行业的蓬勃发展,2.1.需求的影响可开发用地更是少之又少,在这种大环境下,中国各(1)改善住房条件的需求级地方政府,一方面把征用的土地价格压得很低,一随着改革的不断深入,传统的福利分房制度被终方面又把土地平整后高价拍卖给开发商。企业为了结,城镇居民原来被压抑的购房需求被释放出来,人生存不惜血本卖地,当然最后这些血本最终还是由普们希望在市场上购买质量好的房子,改善生活质量,通老百姓买单,因此不断传出某某地区出现天价地块因此老百姓对居住条件提出了更高的
5、要求。全国城2也就不奇怪了。据统计2005年,土地出让金收入高镇人均住房建筑面积2005年比1998年增加7.4m,2008年8月总第158期陕西建筑472年均增长1.05m,按2005年末城镇人口除去当年衡,有效供给不足现象。首先开发的商品房中住宅和新增人口计算,因居民住房条件的改善,全国城镇每非住宅的供应结构不合理,其次,商品住宅中,中小户2年需要新增住房也超过了5亿m。型、中低价位普通商品住房供应不足,其销售面积占(2)城镇化进程加速的需求总销售面积的比例呈下降趋势。据建设部的统计表2005年,我国城镇化率达到42.99%,比1995明
6、:2004年全国经济适用住房投资出现负增长,占房年的29.04%上升了13.95个百分点,平均每年新增地产开发投资的比重由2003年的6.1%下降到4.城镇人口2100万人。按2005年城镇人均住房面积6%,有的地区甚至完全停止了经济适用房的建设。2226.1m计算,一年需要新增城镇住房5亿m以上。今年1-4月经济适用住房投资进一步下降到2.6%城市化进程的加快,导致农村人口大量向城市流动,,造成高、中档商品房空置,经济适用房供不应求。据这些人口有着巨大的住房需求。形成了对房地产的悉,目前全国商品房空置已达到26%,超过国际公认居住需求,这部
7、分需求是对房地产的真实需求。的10%警戒线。房屋供求结构失衡加剧了房价上2.2.供求的影响涨。(1)传统观念的需求(5)旧城改造带来的需求“成家立业”的观念,中国古来有之,感觉只有住由于政府加大旧城改造力度,拆迁量越来越大,在房产属于自己的房子中,那才叫“家”。也开动了新房的需求量。如南京市2003年拆迁需求尤其是中低收入者更是如此。传统观念的影响,占住房需求近半数,天津的旧城改造而产生的住房需导致中国房地产的高度私有化。据统计,中国城镇居求占60%左右。尽管政府颁布了关于控制拆迁规模民房屋私有率高达80%,远远超过了美国、瑞士、英的调控政策
8、,使2004年全国城市房屋拆迁量有所下国等西方发达国家水平。降,但也已达到相当规模。(2)经济增长的影响3.市场预期因素我国处于城市化的经济发展和经济起飞阶段形3.
