构建物业税评估体系初探.pdf

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1、评估纵横FreeDiscussion完善的物业税评估体系是我国开征物业税的必要基础，我国物业价值评估工作应遵循效率为主、兼顾公平、区别对待的原则，在实际评估中采用批量评估技术。完善物业税协税护税网络、建立相关申诉制度、建立税基评估体系的成本控制等配套征管措施刻不容缓。——编者一、完善的物业税评估体系有利于解决现行房地产税制存在的是我国开征物业税的基础计税依据不合理的问题。构建物业税评估体系初探物业税作为新一轮税制改革中（二）物业税的立法精神决定新设的税种，经过两年多的反复讨了物业税应以物业的评估价值为物论，总体方向已渐趋清晰。一般认业税的计税依据为，物业税的基本内容是：以在我国我国物业税立法精

2、神应包括：拥有或占有不动产的单位和个人为促进社会主义市场经济的发展，规纳税人，以其拥有所有权或使用权范房地产市场税收，平均社会财的不动产为课税对象，以课税对象富，合理引导土地资源的配置。我保有阶段的期间价值为计税依据，国目前的房地产税制是以土地的面按一定比例税率计算征收的一种税。积和房产的原值或租金作为计税依而物业税评估体系主要是指与物业据的，不能正确地反映财产的现有税评估相关的一系列重要因素及其价值，不能反映土地的级差收益和■相互关系构成的总和。具体来说，构土地、房产的时间价值，不能随着李国淮成因素包括：评估原则、评估方法、经济的发展、房地产的增值而相应评估组织、申述制度以及其他诸如增加国家

3、税收收入，也就不能很好法律环境、金融制度、城市化进程等地发挥其调节经济的作用。在市场伍冠玲因素。建立物业税评估体系是物业经济下，任何土地、房产都有一个税改革的前提和基础。时间价值，市场机制越完善，这个（一）物业税的税种性质要求价值就越容易体现，越容易得到认物业税应以物业的评估价值为物业可。按评估值征税能比较准确地反税的计税依据映土地的级差收益以及土地、房屋物业税以财产中的不动产为课的时间价值，保护土地资源，促进税对象，由此决定了物业税的财产纳税人合理利用房地产资源，同时税属性。由于房地产的价格会经常还可以规范房地产市场交易和促进波动，所以要体现财产税的特性，房地产资源的有效配置。就应对纳税人的

4、真实财产价值进行（三）日趋完善的房地产市场征税，纳税人的真实财产价值会随为构建物业税评估体系提供了现实着房地产价格的波动而变动，因此条件只有科学的评估值才能反映纳税人随着改革开放的不断深入，特的实际财产价值。评估值是以一定别是经过最近十多年的发展，各地的的评估原则和评估方法求得评估价房地产市场都日渐成熟，从土地批租值再乘以一定的比率得到的。从理到新房销售再到二手房的转让，都已论上讲，以房地产的评估值作为其走上市场化的道路，物业的市场价值计税依据是比较科学的，也是世界容易确定。而且，房地产的登记制度各国普遍采用的计税方法。按房地也不断逐渐实现法制化和信息化，为产评估值征税，能比较客观地反映建设物

5、业税评估体系提供了很好的信房地产价值和纳税人的承受能力，息支持。在评估人才方面，随着注册26FreeDiscussion评估纵横资产评估师的数量不断增多，我国（四）替代为主，个评为辅的贬值等得出应税房地产的评估价值。在物业评估领域已培养了大批的有丰原则（二）税基评估技术——批量富评估经验的人才。所以从评估的软由于我国物业税改革方向是以评估件、硬件到社会环境都为构建物业税物业的评估价值作为征税依据，由同其他目的的评估不同，为得评估体系提供了现实条件。此决定了我们必须对所有应税物业出物业税的税基，要求同时对大量二、物业税评估的原则的价值进行评估，但在实际工作中的房地产进行评估，工作量大且密评估原则

6、是在构建整个物业税要对每一物业单独准确地进行评定集；另外其他评估行为中往往对特评估体系时必须遵从的原则，它受是不现实的，这就需要尽可能广泛定房地产进行个别评估，个别评估物业税立法原则和特定情况的制地应用替代评估的原则，既能保证的成本对于税收行政来说是难以接约，不同的国家、不同的物业税、不评估的效率，又能兼顾到公平。受的。为保证物业税的行政效率，同的客观条件有不同的评估原则，（五）电脑为主，人工为辅的需要将其征管成本中的评估成本有而其中有些原则是相似的，如效率原则效控制在一定的范围之内。控制评原则、公平原则、市场原则和替代我国人口众多，推行物业税以估成本的目的是通过运用批量评估原则等。笔者认为我

7、国物业价值评后，税基急剧扩大，要有效的评估成（massassessment）来实现的。在对估工作应遵循以下原则：百上千的物业，手工操作是不可能的，不动产征收财产税的国家中，税基（一）效率为主，兼顾公平的原则采用计算机来辅助评税尤为必要。的批量评估已被广泛应用。批量评在建立物业税评估体系时不能三、物业税税基评估的方法估的过程包括三个步骤：片面追求评估工作的准确性，否则和技术（1）对辖区内所有不动产进