东北财经《资产评估(第二版)》计算题答案 南审用书.doc

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1、参考答案第3章计算题1.评估对象评估值＝参照物成交价格´（评估对象生产能力¸参照物生产能力）＝1500´（1000¸1200）＝1250（元）2.解法（1）：逐年折现加总评估值=20×0.9091＋22×0.8264＋24×0.7513＋25×0.6830＋26×0.6209＋27×0.5645＋27×0.5132＋27×0.4665＋27×0.4241＋27×0.3855＋120×0.3855=18.182＋18.181＋18.0312＋17.075＋16.1434＋15.2415＋13.8564＋12.5955＋

2、11.451＋10.41＋46.26=197.427（万元）=1974270（元）解法（2）：前5年逐年折现加和，后5年另算。评估值=20×0.9091＋22×0.8264＋24×0.7513＋25×0.6830＋26×0.6209＋27÷10%×[1-1/（1+10%）10-5]×0.6209+120×0.3855=1974254（元）第5章计算题1.参照物A的时间因素修正系数=102.3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=113%参照物B的时间因素修正系数=98.6%×102.

3、3%×101.2%×103.4%×101.6%×99.8%×104.1%=111.4%参照物C的时间因素修正系数=99.8%×104.1%=103.9%参照物A的区域因素综合得分=98×0.4+105×0.35+103×0.25=101.7参照物B的区域因素综合得分=92×0.4+96×0.35+98×0.25=94.9参照物C的区域因素综合得分=108×0.4+97×0.35+104×0.25=103.25评估值=（9518+9661+9395）÷3=9525（元/平方米）2.1）估测建筑部分价值①管理费用=800

4、×3%=24（万元）②投资利息=824×[60%×（1+6%）1.5+40%×（1+6%）0.5]-824=54.9（万元）③开发利润=824×25%=206（万元）④重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9（万元）⑤不可修复部分贬值=（1134.9－18）×=223.38（万元）⑥评估值=1134.9－223.38－18=893.52（万元）2）估测装修部分价值①成新率=②评估价值=200×40%=80（万元）3）估测设备部分价值①成新率=②评估价值=110×20%=22（万元）4）估测建筑物总

5、价值评估值=893.52+80+22=995.52（万元）3.估测某房地产价值，通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元、215万元、240万元、255万元、280万元，假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元；国债利率为6％，风险报酬率为安全利率的30%，试评估该宗房地产的价值。（1）折现率=6%+6%×30%=7.8%4.运用假设开发法评估某成片荒地的价值。有关资料如下：该荒地的面积为1200亩，适宜进行“七通一平”的开发后分块转让，可转让土地面积的比率为70%，附近地区与之位置相当的“小块”、“

6、七通一平”5熟地的单价为850元/平方米；将该荒地开发成熟地的开发期预计2年；开发成本、管理费用测算为15万元/亩；贷款年利率为8%；项目开发利润率为15%，销售税费为转让价格的7%。运用上述资料，估算该成片荒地的总价和单价。设该宗土地评估时点的土地总价为P，开发完成时点的土地总价为Pn,则总开发成本（包括管理费）=1200×15=18000(万元)投资利息=P×[（1+8%）2－1]+18000×[（1+8%）－1]=P×0.17+1440（万元）开发利润=[P+18000]×20%=P×0.2+3600（万元）销

7、售税费=47600.24×7%=3332.02（万元）Pn=47600.24－18000－（P×0.17+1440）－（P×0.2+3600）－3332.02土地单价=（13435.58×10000）÷（1200×666.67）=168（元/平方米）第6章计算题1.设备的离岸价=8.5×（1+12%）=9.52（万欧元）国外运费=9.52×5%=0.48（万欧元）保险费=（8.5+0.48）×0.3%=0.03（万欧元）到岸价（外汇计价）=8.5+0.48+0.03=9.01（万欧元）到岸价（人民币计价）=9.01×

8、8.76=78.93（万元人民币）关税=78.93×15%=11.84（万元人民币）增值税=（78.93+11.84）×17%=15.43（万元人民币）银行财务费=8.5×8.76×0.8%＝0.6（万元人民币）外贸手续费=78.93×1.2%＝0.95（万元人民币）国内运杂费=78.93×1%＝0.79（万元人民币）安装费=78.93×0.5