房地产基金成熟模式及案例分析.pdf

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1、本期专题CHINAREALESTATE房地产基金成熟模式及案例分析黄琳包卫军一、国内外房地产基金成熟模式且REITs的交易方式兼顾场内与场外、上市与1．国外房地产基金成熟模式非上市。表2表明在国外发展REITs除了拥有国外房地产投资信托基金（RealEstate税收优惠与稳定高收益外，还兼顾了流动性强InvestmentTrusts,简称REITs）大多是证券化的与投资风险分散的优点。另外，由于REITs收公募产业投资基金，但是从其属性来看仍然入来源波动性小并且其与通胀具有强相关性，属于信托的一种。REITs以发行收益凭证方式因此相对于固定收益证券而言，REITs还可以汇集社会各类

2、资金，交由专门投资机构经营管作为对抗通胀的投资品种，同时其多样化房地理，并根据投资收益按比例分配。表1与表2总产投资组合的属性，可使单个的房地产商或个结了REITs主要种类与基本特征。从表1可以人投资者拥有多样化的房地产。正是基于以上看出租金与利息为REITs的主要收入来源，并原因，REITs在国外成熟国家发展迅速。26本期专题CHINAREALESTATE表1：REITs主要种类REITs类型投资特征股本房地产基金直接投资房地产市场；以租金为主要收入(EquityREITs)按揭房地产基金通过向发展商提供建筑资本或为物业项目提供按揭，以利息为主(MortgageREITs)要收入

3、混合房地产基金兼有股本房地产基金与按揭房地产基金特征(HybridREITs)私人地产基金非上市或场外交易的REITs(PrivateREITs)表2：REITs基本特征基本特征说明在很多国家和地区，REITs的最大特点就是具有避免双重征税的特征，投税收优惠资信托公司（或机构）层面是免征企业所得税的REITs必须要把90％的应税收入作为股利分配，因此REIT的收益率比其稳定的高收益他股票综合指数的收益率相对要高。公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的股份或流动性强信托受益凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通REITs一般拥有多样化的房地产投资组合，

4、比单个的房地产商或个人投资投资风险分散化者拥有更为多样的房地产2．我国房地产基金成熟模式得房地产投资基金公开市场无法建立，房地根据组织形式不同，房地产基金可以分产私募基金的发展也处于没有“名分”的尴尬为公司型、信托型和有限合伙型（表3）。公司处境，这也是我国目前难以形成成熟房地产型基金设立基础为《公司法》，投资人即为公基金市场的主要原因之一。司股东，经理人团队经股东会和董事会授权房地产基金的盈利模式主要有三类（见委托后进行管理（投资公司或资产管理公司）；表4）：以投资管理能力为主导的盈利模式，其信托型基金设立方式为受托人通过设立信托，主要目标在于需求投资资本增值和收益；以在遵循信托

5、资本原则下，发行信托收益凭证，融资业务与投资银行业务主导的基金，其盈集合运用投资于各种房地产；有限合伙型基利模式则分别以获得利息收入和获取顾问手金，其投资主体为普通合伙人（GP）和有限续费为主导。其中相比融资与投资银行业务，合伙人（LP），普通合伙人为发起人与管理人。作为房地产投资基金主导经营业务的盈利模鉴于法律与制度约束，目前我国房地产基金式，投资管理能力为主导的模式体现了房地多数采用“投资管理公司——私募基金（有产投资基金作为产业发展集合投资工具的本限合伙）”模式，在基金投资管理主体下按需质特征。发起设立若干私募基金（也可以是有限合伙企业），与国外证券化的公募基金相比融资范二、

6、我国房地产基金成熟模式案例分析围较窄。值得注意的是，承认私募股权基金（包根据上述组织形式不同的三类房地产基括房地产私募基金等）形式的法律条文在我金，笔者列举建银精瑞公共租赁房建设投资国仍是空白，因此房地产投资基金应该由《证基金、北国投与北京金典集团“苹果社区”、券投资基金法》调整还是《产业投资基金管理金地上海房地产投资基金的案例，分别说明暂行办法》调整尚无定论。法律法规的滞后使公司型、信托型与有限合伙型的成熟模式。27本期专题CHINAREALESTATE表3：三种基金募集资金方式比较公司制组织形式信托制有限合伙制内资外资货币、实物、知识产权、劳务、可自由兑换货币土地使用权或者出资

7、形式人民币人民币出资其他财产权利作价，但LP不得以劳务出资实收资本不低于3000万元，或者首期实收实收资本不低于资本不低于500万美元，或承诺出资制，无注册资本缴纳期1000万元且者首期实收资本注册资本规定，资金一次性到位限全体投资者承不低于20%，其主要受有限合伙诺在注册后的余部分在成立后合约规定限制5年内补足不2年内缴足低于3000万元的实收资本GP承担无限连出资者在出资范围内承担有限责带责任；LP出资债务承担方式投资人承担责任任范围内承担有限责任有限责任公单个信