沈阳房地产市场分析.doc

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1、1房地产投资环境分析41.1宏观经济发展状况41.2宏观政策对房地产业的影响52沈阳市房地产市场概况62.1房地产市场发展历程62.2房地产市场概况62.3消费群体构成及演变分析72.4房地产行业竞争格局82.5未来房地产市场发展趋势83项目周边区域概况及项目竞争分析113.1周边市场概况及变化113.2未来五年预测123.3项目周边配套设施123.4项目周边竞争分析133.5竞争分析预测164.地块分析174.1地块指标174.2交通状况174.3周边配套174.4景观资源175．项目价值评估18

2、5.1产品分析185.2项目现值测算205.3项目未来价值测算216．项目价值评估结论2314　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1房地产投资环境分析41.1宏观经济发展状况41.2宏观政策对房地产业的影响52沈阳市房地产市场概况62.1房地产市场发展历程62.2房地产市场概况62.3消费群体构成及演变分析72.4房地产行业竞争格局82.5未来房地产市场发展趋势83项目周边区域概况及项目竞争分析113.1周边市场概况及变化113.2未来五年预测123.3项目周边配套设施123.4项目

3、周边竞争分析133.5竞争分析预测164.地块分析174.1地块指标174.2交通状况174.3周边配套174.4景观资源175．项目价值评估185.1产品分析185.2项目现值测算205.3项目未来价值测算216．项目价值评估结论2314　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　6.1SWOT分析236.2整体市场趋势236.3竞争情况236.4项目价值246.5前景预测2414　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　图表目录图1-1：沈阳区位图4图2-1：沈阳房地产市场发展

4、历程6图2-2：沈阳住宅供求比7图2-3：沈阳住宅销售价格7图2-4：沈阳房地产开发企业构成8图2-5：沈阳城市规划8图2-6：沈阳交通建设9图3-1：项目周边区域11图3-2：未来五年房地产市场发展趋势（单位：元/平方米）12图3-4：项目周边竞争楼盘13图3-5：竞争楼盘对比分析图15图5-1：北国之春项目总体规划效果图18图5-2：北国之春项目实景18图5-3：北国之春户型图19表1-1：沈阳宏观经济运行情况4表1-2：沈阳主要房地产相关政策回顾5表2-1：沈阳房地产开发投资额6表2-2：沈阳

5、住宅市场需求量预测10表3-1：各指标含义解释14表3-2：各指标分值说明14表3-3：评分结果表14表5-1：北国之春项目预售一览表20表5-2：北国之春历史成交价格对比表2214　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　表6-1：SWOT矩阵23114　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　房地产投资环境分析1.1宏观经济发展状况n中国重要工业基地，东北中心城市图1-1：沈阳区位图沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。在《2

6、005年城市竞争力蓝皮书》中，沈阳名列第23位，沈阳在人才竞争力、基础设施竞争力、综合区位竞争力三方面都进入了前十名。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总户籍人口689.3万，市区人口487.7万。n宏观经济高速增长表1-1：沈阳宏观经济运行情况2002200320042005GDP（亿元）1400.01603.41900.72240.0GDP增长率（%）13.114.215.516.0数据来源：沈阳市统计局2002年以来，沈阳市经济持续快速增长。2002-20

7、05年国内生产总值平均增长率达14.7%，增长速度明显快于全国经济的发展速度。2005年沈阳人均GDP达3800美元，按照国际经验，人均GDP到1300美元时，进入稳定的快速增长期；到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期，因此，沈阳市住宅市场将进入快速发展期。14　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　n城市居民生活水平提高城乡居民收入水平大幅提高。2005年，城市居民人均可支配收入达到10098元，比2002年增长43.2%，同比增长13.2%。人均可支配收入的快速增长大大增强了居

8、民的购买力水平，将有助于刺激住房等方面的需求。1.1宏观政策对房地产业的影响2005年，“宏观调控”成为中国房地产影响力最大，统领市场的语境。在此语境下，全国及各大主要城市关于房地产方面的政策层出不穷，“国八条”、“央行加息”等宏观政策相继发布。此番宏观调控对长三角相关城市房地产市场影响较大，沈阳房地产市场受到“沈九条”相关政策的支持，房地产市场上升势头明显。n 沈阳加大土地市场管理、控制高档商品房用地供应 沈阳市将对地产市场加大监管力度，对取得土地开发权的房地产开发