房产税改革试点中存在问题与改进措施

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1、房产税改革试点中存在问题与改进措施　　摘要：2011年1月28日，我国开始在上海、重庆两市试点征收房产税。两年多来，试点政策在取得成效的同时，也逐步显现了一些问题。通过对我国在上海、重庆市试点征收房产税现状的研究，提出了当前房产税试点征收中存在的问题及如何有效促进房产税征收的改进措施。关键词：房产税；立法程序；征收范围；计税依据；税率中图分类号：F812.42文献标志码：A文章编号：1673-291X（2013）29-0151-02近年来，我国房地产价格不断上涨，房产税一再被提到经济体制改革的重要议事日程上。2011年1月28日，我国开始

2、在上海、重庆两市试点征收房产税，针对居民居住用房征收的房产税开始在我国实施。近期，有关房产税扩围的消息再次引发人们的关注，国家发改委公布的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为2013年财税体制改革的重要任务，一时间，有关房产税推出时间和征收模式的讨论四起。7作为一项与普通百姓生活密切相关的税收制度，房产税改革的一举一动始终引发社会的高度关注。上海、重庆两市的试点一定程度上起到了积极的作用，但也存在一些不可忽视的问题，须引起高度重视。一、我国在上海、重庆市试点征收房产税的现状及成效按照

3、目前上海市的试点方案，对本地居民家庭新购第二套及以上住房和非本地居民家庭的新购住房征收房产税，税率按房价高低分别暂定为0.6%和0.4%。重庆市则是针对独栋商品住宅、个人新购的高档住房、无重庆市户籍未在当地工作人员所购第二套及以上住房征收房产税，税率在0.5%—1.2%。这次改革试点两年多来，取得了一定成效。一方面，个人住房征收房产税是对房地产保有环节的“补缺”，有利于进一步健全地方税体系，改善地方税收结构，另一方面，房产税试点征收对房价的控制有一定的作用。据相关数据显示，上海市住宅的平均销售价格自2006年起，在连续4年上涨后，到201

4、1年，较2010年下降了764元/平方米，虽然降幅不大，但对于持续升温的房地产市场来说，已是难得的回落。二、房产税改革试点中存在的问题（一）立法程序不合理7税收具有强制性和固定性，任何税收征管及其变化，都要由国家立法机关制定相应的法律，以规范税收行为，调整税收关系，从而保障税收的合法性。而从目前来看，上海、重庆市试点的办法仅仅是当地政府的决定，其房产税征收的依据也只是“国务院第136次常务会议有关精神”。而事实上两市对住宅保有环节征税和现行的房产税暂行条例中“非经营房产不征税”的规定，相互冲突，严格说不符合“税收法定原则”，缺乏坚实可靠的

5、法律支撑，给征收带来一定难度。（二）征收范围过窄从上海、重庆两市的试点方案来看，征收范围仅涉及新购商品房和少量存量房（重庆对个人拥有的独栋商品住宅征收房产税），这有违“宽税基”的税收改革原则。只对增量房屋进行征税，只能对那些当前买房和当前进行投资投机性购房的行为起到一定的抑制作用，而真正像欧美国家那样把房产税作为调节收入分配、缩小贫富差距的手段，短期内很难实现。此外，从税收公平性角度而言，同样是购买高档别墅和第二套以上的房产，以前所购的房产不征税，而现在购买的房产需要征税，支付能力相同而征税方式有别，这不符合税收公平性中的支付能力原则。（

6、三）计税依据不合理计税依据的确立对于税收有非常重要的影响，因为它直接决定着纳税的多少和居民的切身利益。7上海、重庆两市均以房屋成交价格作为房产税计税依据，会产生税负不公平的问题。因为，同样的房屋在获得时间和方式上的不同，将导致很大的价格差异，尤其是对存量房，交易价格更难以衡量房屋的现有价值。房产作为一种资本性货物，它的价值随时间的变化而不断变化，因此，房产税的计税依据应是其不断变化的评估价格而不是静止不变的交易价格。这势必增加税收的征管成本，而目前我国房地产的评估机构不健全、管理机制不完善，独立的、具有资质的评估机构严重匮乏，评估人员素质

7、参差不齐，评估价值的合理性难以保证。（四）税率过低上海市房产税的税率是0.4%—0.6%，重庆市房产税的税率是0.5%—1.2%。改革实施后，从对人们买房的调查情况看，房产税并没有对潜在的高档商品房买主和投机炒房者产生很大的限制作用，原因是房产税税率太低，过于温和。相关数据显示，重庆市北部新区地税局征收的首笔个人住房房产税为6154.83元，占该房屋交易价的2%左右。由此可见，房产税的税收负担相对很轻。2011年上海市房产税实现收入73.66亿元，较2010年增长11.36亿元，仅占当年税收收入的0.77%，可见，其对地方财政的贡献度不高

8、。此外，低税率给地方政府带来的收效甚微，使其不会产生很高的积极性。三、改进措施（一）加快房产税立法工作7我国“税收法定原则”表明，征税主体和纳税主体双方都必须依照法律的规定进行征收和缴纳。房产