广东深圳绿景集团梅林项目报告_191p.ppt

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1、九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機構深圳绿景梅林项目商业规划二期报告会深圳绿景集团深圳2010年09月1深圳绿景项目第二阶段报告第二阶段报告汇报的内容主要集中于租户访谈、概念调整及细化和财务匡算三大模块商业概念调整及细化初步商业概念设计租户访谈财务匡算项目汇报会进程第一次汇报今天的汇报初步建议租户访谈概念调整及细化财务匡算资料来源：九洲远景分析2深圳绿景项目第二阶段报告租户访谈4商业概念调整及细化58项目运营策略111财务匡算149附件：深圳服装行业研究162主题影院研究169梅林项目商业设计关键

2、建议174目录页码3深圳绿景项目第二阶段报告A.租户访谈4深圳绿景项目第二阶段报告整体来看租户对本项目商业概念表示认同，租户可得性相对较高，目标租户主要采用直营的模式，大多数固定与扣点租金形式都可接受，但根据自身定位对面积有着不同的需求资料来源：租户访谈，九洲远景分析租户访谈对项目概念细化的影响:项目组充分考虑市场未来发展趋势，通过租户访谈验证项目概念的市场认可度，根据租户进驻偏好结合项目自身特点对第一阶段初设的租户功能行业、档次等占比进行调整，同时验证了快速时尚、食品杂货及家庭娱乐（儿童驱动）业态的可操作

3、性租户对本项目的理解:在访谈成功的51个品牌中有35个品牌对商业概念进行评价，大部分租户认同本项目商业概念，占比近60%，另29%是由于自身适应性强对项目概念不关心租户对本项目的进驻意向:所有租户中，愿意进驻项目的租户占比为35%，租户可得性相对较高，观望的租户占比为51%，招商时可争取。有意向进驻的租户主要是在梅林片区有开店计划或认可本项目商业概念，观望的租户多数希望实地调研考查后再做决定，而无意向的租户大多都在该区域无拓展计划或市场已饱和不再开店租户对本项目的进驻需求：-经营模式：为确定商业布局和制定招

4、商策略提供依据。有意向与观望的44家租户中，各业态租户都是以直营的经营模式为主，占比达79%，采用加盟方式的占9%,其他形式的占12%-租金形式：绝大部分租户固定与扣点两种租金形式都可以接受，另外13%的租户只接受扣点这类租户以购物类居多，只有7%租户只接受固定租金-面积需求：不同租户对面积的需求不同，中式正餐、影院、健身房的面积需求最大，而甜品店、珠宝及手表专柜和食品杂货专业店需求面积很小核心结论-租户访谈5深圳绿景项目第二阶段报告A.租户访谈A1.租户访谈目的和方法A2.租户访谈结果A3.主要租户访谈纪

5、要6深圳绿景项目第二阶段报告通过租户访谈进行租户可得性测试，了解租户的进驻意向和需求，对原概念进行验证及调整，并为收益预测和招商实施提供参考概念验证及调整租户对本项目进驻意向租户招商指导经济收益预测对于本项目的理解租户需求访谈目的资料来源：九洲远景分析7深圳绿景项目第二阶段报告基于九洲远景租户数据库，项目组筛选出来53个租户的短名单因地制宜：结合项目地特点选取合理档次的租户项目组研讨会租户数据库短名单（53个）结合概念：结合概念初步确定的方向调整各种功能租户的选取比例，对初步概念进行验证和深化纵览深圳：选择

6、在深圳本地深受深圳人民喜爱的地方品牌放眼全国：选择具有品牌号召力的世界品牌和全国品牌目标租户筛选原则：目标租户筛选筛选原则1筛选原则2筛选原则3筛选原则4访谈方法资料来源：九洲远景分析8深圳绿景项目第二阶段报告九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（1/3）支持资料来源：九洲远景分析序号类别行业子行业业态首选品牌1购物食品杂货食品杂货精品超市BLT2购物个人时尚购物服装服饰快速时尚ZARA3购物个人时尚购物服装服饰快速时尚C&A4购物个人时尚购物服装服饰快速时尚UNIQ

7、LO5购物个人时尚购物服装服饰快速时尚欧时力6购物个人时尚购物服装服饰快速时尚MANGO7购物个人时尚购物服装服饰基础时尚G20008购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店follifollie9购物个人时尚购物珠宝/手表品牌店周生生10购物个人时尚购物珠宝/手表多品牌组合店亨得利11购物个人时尚购物3C数码品类杀手店顺电12文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院太平洋电影城13文化娱乐家庭娱乐（儿童驱动）影院影院新南国电影院14文化娱乐健康与运动健身健身中航健身会16餐饮正餐商务餐饮粤菜丹桂轩17餐饮正餐商务餐饮

8、川家俏江南9深圳绿景项目第二阶段报告支持资料来源：九洲远景分析九洲远景针对第一阶段制定的项目方向，成功对短名单中51个租户品牌进行深入访谈（2/3）序号类别行业子行业业态首选品牌18餐饮正餐西式快餐品牌店和民居食屋19餐饮休闲餐饮西式快餐品牌店西提牛扒20餐饮正餐家庭餐饮火锅及自助餐海底捞火锅21餐饮快餐西式快餐西式快餐麦当劳22餐饮快餐西式快餐西式快餐Pizzahut必胜客23餐饮快餐西式快餐西式快餐棒约翰24