盱眙皇剑国际广场初步提案.ppt

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1、城市中央·五星级SHOPPINGMALL--盱眙皇剑国际广场初步提案--呈报：扬州市兴盛永置业有限公司提报：南京深度策略房地产顾问有限公司提报时间：2008年7月18日皇剑国际广场项目的策划1前言本案的营销策划工作由以下六项工作模块共同组成：第一工作模块是根据贵司要达到预期的开发销售目的提交可执行操作思路（在现实中理出一个较为可行的操作思路）；第二工作模块是要根据贵司合作意见后成立项目专案策划组，提交初步营销策划工作计划及全程服务内容。第三工作模块是要深入调查本案周边及与本案相似物业的经营业态及租金状况及意向进驻本案经营业态建议。2●第四工作模块是要根据类似物业在盱眙市场上销售个案的销

2、售情况及市场容量情况，结合本案出市场调查分析报告；●第五工作模块是调查本案意向客户群体（投资客和经营客）的构成、需求、购买力以及购买特点。尤其是商业的意向投资客户群体（设有奖问卷调查）对本案的接受度及信息反馈。●第六工作模块在汇总以上各类调研数据的基础上在售楼处落成前最后确定本案的总体营销推广执行方案及具体推盘时间节点。3盱眙房地产市场简析4首先：必须明确的3个前提Q1：盱眙房地产宏观大势将何去何从？（外部因数）商业产品土地市场土地供应目前较为稀缺,但土地存储量较大后势竞争将非常激烈市场供需商业项目下半年上市量较大,市场较为封闭目标客户以本区域消化为主（南京等外地客群购房者占据一定比例）Q

3、2——竞争：短时间内区域内直接肉搏竞争,更多的挑战来自于市场及产品自身属性（外部因数）Q3：皇剑国际在盱眙商业地产发展中将处于怎样的地位？（内部因数）5市场简析经过对盱眙市场短期而认真的调查发现，近年来盱眙的房地产市场一直处于稳步上升的趋势，土地存量和供应量也不断加大，虽为县级城市，但发展速度和潜力已经十分明显的由房价和市民投资购买力体现出来。由于许多市民刚开始进行二次置业（改善居住条件）和对房产的投资行为，所以在一段时期内，盱眙的住宅房地产市场必将是良性发展。区域市场及本项目周边的市场调研（存量及供应量、价格区间）经过调查，我们将盱眙的房地产市场分为几个版块：1、城北版块、2、城中版块、

4、3、城南版块、4、经济开发区版块。任何项目推向市场后，市场购买力就会印证产品的价值，在产品进入市场前必须对市场需求、目标客户和潜在消费群体进行多方位的了解，目前盱眙房地产市场的消费群体主要分为以下几类：1、本地市民改善居住条件；2、私营业主及机关单位人员；3、投资炒房客；4、到盱眙定居的客户；6城北版块在售项目：1、金源花苑：售价在2600元—3000元/㎡，该项目地处繁华地段，生活配套便利，基本售完；2、墨香苑：售价在2600元—3000元之间/㎡，该项目为精装修房，地处与新世纪广场后，目前还有少量余房；3、四季花庭：（新盘）售价3000元/㎡起，地处新城中心，依托繁华的城市生活，在10

5、月左右推出一期房源；4、海通广场：地理位置处新城区，值得期待（一期主要为专业建材市场）商业4500元均价；5、富顿中央：无具体信息，但此项目依托新车站和新商业中心，根据了解大约在年底前亮相，2200元——2800元均价；76、龙城新天地：此项目正在热销期间，依托新长途车站建设，以商业为主，小高层住宅为辅，试图打造新区商业中心，售价大约3000元/㎡。小结：以上6个项目集中在金源北路两侧；7、森海豪庭：售价2900元/㎡起，物业种类为纯叠层别墅，共96套，依山而建，远离市区，建筑风格一般；8、新泗州楼王：此项目已经基本售完，为盱眙唯一高层商业建筑，物业为酒店·公寓，售价近4000元/㎡；小结

6、：以上2项目集中在淮河北路城中版块在售项目：1、大明公馆：售价在3000元—3500元/㎡，物业种类为叠加别墅和独立及小高层，一、二期已经售完，现在正推出迷你小户型。2、半坡叠墅：售价在2600元—3000元/㎡，物业为纯别墅区，以叠加和联排为主，虽有自然景观，但因依烈士陵园而建，给购房者一定心理压力，销售一般，余房较多。83、梁城美景：售价在2300元—2600元/㎡，项目位于老城区，生活条件便利，但居住舒适度一般，有少量房源出售4、怡和家园：售价2400元/㎡起，项目位于老城区，配套较完善，目前多层已售完，正推出小高层，销售平缓小结：以上4个项目都为老城区项目，集中在五墩路两侧城南版块

7、在售项目：1、东源居花苑：售价在2300元—2600元/㎡，项目位于原造纸厂内，周边环境一般，基本为现房，三期即将推出2、龙泉雅苑：还未正式推出，售价基本定在2300元/㎡起，项目位于原龙泉酒厂北靠磨盘山南面淮河水，自然景色优美，地理位置优越，适合居住小结：城南地区楼盘多为旧城改造，售价差异不大。9开发区版块在售项目：1、东方都市：售价在2100元/㎡，项目位于东方大道东侧，沿街建设，一期基本售完，二期将于年中推出小高层