浅谈房地产工程管理.doc

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1、浅谈房地产工程管理一、房地产工程管理的内容(一)房地产开发的规划管理规划管理是房地产开发工程管理的第•阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，此时一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的谨慎取舍，因为建筑规划方案在整个项目开发屮具有极其觅要的作用，关系到项目廿发的成败，所以必须认真做好建筑方案的可行性和可取性的分析研究。(-)房地产开发的设计管理设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系

2、统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此，房地产开发设计管理应做好以下儿个方面的工作：1＞注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而选择素质差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以《中华人民共和国招标投标法》和《建设工程质量管理条例》等国家有关法律法规为依据，择优选择设计单位承担设计任务。2、保持与设计人员的T作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计屮出现的，需由房地产开发企业确定的相关事宜，同时要把对于项目的设计要求、希望达到的目标等与主要设计人员进行沟通、探讨。3、耍督促设计单位严格执

3、行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量，并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则,不要自行变史已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，必须按照有关规定程序办理手续。（三）房地产开发的施工管理房地产开发的施工管理，具有时间跨度长、内容多、影响大、涉及而广的特点，它与工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则，择优选择施工企业，从工程开工到工程竣工，处理好每一个重耍环节。严格执行国家相关的法律、法规和规范，从而完成工程的质量、工期、成本三控制。

4、1、施工合同管理房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律依据。该合同条款的制订是施工管理的第一步，也是首耍任务。2、施工质量控制施工质量控制是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的控制任务。3、工期控制工期控制在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。因为其不仅关系到房地产开发企业和施工企业的切身利益，还涉及到第三方一购房者的利益，可以说它是个连环套。为此，要督促施工企业结合工

5、程实际，编制出切实可行的施工组织设计和进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。二、房地产工程管理中出现的问题(一)对所开发的工程建设前期工作准备不充分开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境和周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作准备不充分，尤其是对技术资料普遍掌握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或是对此类工作不了解，匆匆上马。由于没有掌握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质勘探，设计依据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全淹没的情况。也有的开发企业对城市有关配

6、套管理规定不清晰，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。(-)对有关施工许可的规定重视不够开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的耍求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，不少房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打擦边球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门耍求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及通报、对房地开发企业

7、罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。（三）对工程验收及备案管理不到位对于开发企业而言，工程竣工验收意味着可以“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程屮对相关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工吋验收资料不齐、结算依据不足，不能办理验收，造成备案滞后和拖延交付使用的后果。如果实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收和备案管理就显得尤为重要。三、相应的对策建议（一）始终掌握

8、工程管理的控制权作为开发企业，其拥有的核心资源和能力主要是对房地产需求的预测和判断、资金运筹、策划和营销。但无论如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的控制。开发企业必须对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹和控制能力，耍有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面掌握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。（-）