惠州珑湖湾营销策略总纲及销售执行报告2084146920.pdf

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1、缔造王者生活府邸惠州·珑湖湾营销策略总纲及销售执行报告2009年12月22日本报告严格保密1项目介绍项目介绍本报告严格保密2【项目简介】区位：新、老城区边缘•惠州惠沙堤二路与金山大道交•惠州惠沙堤二路与金山大道交汇处汇处•北望西枝江，江景宽阔，一览•北望西枝江，江景宽阔，一览无余，景观视野开阔无余，景观视野开阔•南临金山湖，有优越的景观资•南临金山湖，有优越的景观资源源•项目经济技术指标：•项目经济技术指标：•占地：138372平方米•占地：138372平方米•建面：45万平方米•建面：45万平方米•住宅：276744平方米•住宅：276744平方米•容

2、积率：2.0•容积率：2.0•总户数：1700户•总户数：1700户•停车位：2700个•停车位：2700个本报告严格保密3【项目简介】项目四至：生地，景观资源好老城区红楼水闸惠沙堤二路泄洪渠本案西枝江荒地金山湖金山湖项目地块目前为生地，周边缺乏各种配套，西北面约500米处为金城花园，临街有部分街铺。本报告严格保密4【项目简介】特色及亮点：规模豪宅，豪宅专家位于城市核心区域金山湖片区，可以辐射整个惠城区域及惠阳等周边区域；周边路网及交通设施完善，通达性及可达性均较好；北望西枝江，南临金山湖，有较好的外部景观资源；户型结构合理，产品亮点突出，高配额

3、赠送面积（洋房赠送面积约20%，别墅赠送面积最高达120%，有效降低实际房价），产品细节处理良好，有效丰富户型和提高产品竞争力；45万平米规模优势，建筑风格尊贵、沉稳而有内涵，配套优越，区域内最大车位户数比，物管服务优良；惠州本地品牌开发商，口碑良好，企业定位为“豪宅开发专家”。本报告严格保密5【营销节点】时间紧迫，工期较难实现2010年10月1日开盘2010年8月底园林及样板房开放2010年5月会所开放本报告严格保密6目标设定目标设定本报告严格保密7【目标设定】豪宅专家再造“标杆豪宅大盘”项目成为惠州的标杆性物业实现片区同期项目市场最高价

4、格满足项目可持续销售需求提升发展商豪宅专家的品牌本报告严格保密8【关于目标的思考】市场启示市场启示竞争分析竞争分析目标目标策略形成策略形成客户分析客户分析销售执行销售执行策略执行策略执行本报告严格保密9市场市场启示启示本报告严格保密10【宏观经济】经济复苏，V型反转，保8无忧国家4万亿救市的财政刺激作用明显，固定资产投资的比重继续维持高位，工业增加值增速稳步回升，重工业成为引导复苏的中坚力量。据统计数据显示，第三季度GDP增幅达到8.9%，前三季度GDP累计达到7.7%，全年保8的目标无忧。本报告严格保密11【宏观经济】出口好转，内需不旺，通胀初现在

5、全球各国经济普遍复苏的背景下，外贸也开始逐渐恢复。出口贸易出现积极好转，进出口增速在底部盘桓近大半年之后于第三季度开始选择向上。随着CPI、PPI的拐头向上，社会对通货膨胀的预期加剧。本报告严格保密12【房地产市场】景气反转，房价普涨2009年3月，国房景气指数下降至近十年的最低点，上半年超预期的销售拉动国房景气指数连续六个月上扬，最终形成V型反弹，8月份指数向上突破100，转入景气区间；国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏。全国房地产价格进入全面上涨阶段，各地房价持续大涨，超越07/08年高点并不断创出新高，09年9月份数据显示，35个大中城市

6、房价进入同比、环比全面上涨阶段。本报告严格保密13【房地产市场】成交量上升，市场供不应求，随着价格不断上升，各地价量开始分化全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大。消化率持续保持在100%以上，供不应求主导市场。共同经历上半年的价量齐升之后，各地市场走势开始分化为价升量跌、价升量稳、价量齐升三种不同类型。本报告严格保密14【房地产政策】“晴转多云”房地产业享受的各种优惠政策，面临调整风险近期宏观调控政策2009.11.2812.912.1412.1711月28日温家宝12月9日营业税12月14日推出“国四12月17日，调控第总理上海视察政策出台

7、条”一拳：土地首付5成本报告严格保密15【深莞惠一体化进程】深圳轨道交通、产业东延惠阳利好因素，加速深惠1小时生活圈融合深莞惠三市签署的《关于边界加速形成道路及连接工作计划的协议》，未来5年，三市衔接道路将主要建设11条高速路和7条国省干道项目，打通断头道路，基本实现三市路网互联互通。＋今年启动、明年推进的一项重一小时生活圈点工作事项是要协调电信、移动等有关部门，从统一三市电话号码区号入手，取消区域内长途费、漫游费，实行统一资费，惠及三市人民。本报告严格保密16【深莞惠一体化大经济圈时代】深莞惠一体化进程加速，三城经济合作发展加速2009年5月31日，

8、莞惠城际轨道惠环打下第一桩，24小时不间断施工2009年开始筹备，2010年正