住区商业策划及设计.pdf

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1、项目设计管理操作手册住区商业策划及设计住区商业策划及设计【引言】在当前房地产开发商追求利润最大化的市场时代，随着地价的不断攀升和建筑品质的提高，开发成本日益增长，在住宅物业上的利润也渐渐屈指可数，住宅区的商业配套逐渐凸显出它在利润指标中可观的位置。针对目前对住宅区商业配套策划、设计模式较为单一的现状（多为沿街小商铺双层高），总结前期项目住区商业策划和设计的经验，以提升住区商业自身价值为目的，编制此文，以供后续项目参考借鉴。在商业选址确定和专业领域限制的条件下，此文较偏重于住区商业主体设计，在消费服务的定位、业态

2、结构组成、商业历史和人文资源等方面的分析存在一定的局限性。【关键词】住区商业住区商业价值住区商业策划住区商业形态住区商业规划住区商业建筑设计住区商业风水住区商业设计与住宅设计关系1项目设计管理操作手册住区商业策划及设计【正文】第一章住区商业策划的重要性建造住区商业的核心目的是因为商业的某项目住宅、商业部分成本销售价表高售价可增加项目整体盈利，使利润最大化。住宅商业物业类型在盈利方面看，从右表的某项目住宅、商业成分项指标本销售对比表可看出，商业的销售单价较住宅土建（元/M2）1406.361720营销成本（元/M

3、2）58.3758.37较高，从投入产出和盈利水平上比较，商业远销售价格（元/M2）530012800高于住宅。从项目运作程序上看，住区商业策划及设计是实现商业价值的前提条件。第二章住区商业策划做好商业的前期策划是住区商业开发的原则之一，同时也是住区商业设计的基础和依据。商业的前期策划含盖面广而复杂，通常有投资环境分析、区域环境分析、项目自身情况分析、客户群分析、竞争对手分析、SWOT分析、商业项目定位分析等等，归结到设计专业，这里主要论述前期住区商业策划对住区商业产品设计的影响。1、基本分析（地理位置、外部环

4、境等）做好地理位置、外部环境这些基本的前期分析，才能在规划设计中为交通规划、功能分区、功能结合等提供基础依据和原则。例如右侧项目，在前期未对当地的总体规划和居民的消费习惯各方面进行完整的分析，未进行各商业业态的优劣分析比较，设计时较为草率，只是想当然的沿街考虑商铺布置，结2项目设计管理操作手册住区商业策划及设计果造成项目周边配套设施完善后，商业街未能处于商业人流最为活动的一面，造成商业的滞销，招商也非常困难。2、住区商业自身的配套设置商业设计以人为本，就是说商业的设计要符合消费者的行为习惯，消费者会通过在商业街

5、消费经历的舒适度去决定是否日后再来的频率，因此对住区商业的配套需提前考虑，尤其是硬件措施，例如停车位的设置、休息空间的设置、垂直交通的设置、公共照明的设置等等，都需与总体交通规划综合考虑，满足交通人流的同时使商铺的停车、休闲、便利等功能完善，为商铺的招商提高卖点和舒适度，这些都需要在策划阶段提出明确的要求。3、开发节奏依附于住宅的住区商业开发一般根据住宅的开发周期同时启动，但有时遇到较大型的商业或内向性商业，为考虑社区消费人群数量因素，会在住宅后期或部分住宅区域入伙后开发。诸如此类的情况，在策划阶段需结合住宅开

6、发周期明确开发节奏，整合交通和人流，便于后期规划设计和施工组织安排提前考虑，保证商业氛围和住宅区的独立性。4、招商先行住区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费目的的属地型商业，主要是弥补周边商3项目设计管理操作手册住区商业策划及设计业配套上的不足，实现社区自我完善功能，因此需了解社区居民生活水平、消费水平和消费习惯，了解总体情况，明确定位和目标客户。在楼盘开发的前期，注重提前培育市场，与商家接触洽谈，尤其是针对集中商业，明确商家的需求，对面积大小、开间进深、柱网要求和空间

7、的完整性、立面造型等等功能有明确的定位，将这些需求融入设计当中，避免带一定的盲目性开发，导致和后期的招商脱节。有的提前招商成功的还可为后期的商业包装和展示节省成本。5、确定住区商业物业形态和业态依据规划要点（规划许可证指标）、城市居住区规划设计规范、地理位置、小区规模等明确商业面积后，对住区商业的物业形态和业生活便利及百货态依据前期分析提出详细的建议。物业类型一占社区业态的百大类比业态分比（%）般分为社区底商、社区商业街、社区集中商业，地产中介20.43对商业面积的分配，因此设计上对是否设计二便利店15.07层

8、商业，是否设计集中商业或商业内街都需要干洗店4.19生活便利水果店6.67前期策划明确。五金店8.01业态分析以市场为前提，通过对可比项目烟酒茶叶店2.43家政服务4.1的业态调查分析，根据消费者的需求要选择经快餐12.81餐饮营业态，同时对所选择的业态进行科学的比例早点6.65银行8.61组合，重视业态的互补性，通常社区底商的零社区配套诊所2.1售：餐饮：娱乐=55：20：25。业态