南京地铁沿线房价走势分析.pptx

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1、南京地铁沿线房价走势分析房价一直是上至政府下至百姓最关心的话题。随着南京地铁一号南延线和二号线的通车，南京房价经过了一系列的波动，无时无刻不在牵动购房人、投资人的心。地铁开通前后对房价的影响在一号南延线建设的3年中，江宁房价翻了整整三倍。10年建成通车后江宁岔路口、河定桥、百家湖等江宁中心区域的房价已突破了10000元/平方米的高位，进入了“高房价时代”。根据该图我们可以看出：08年至10年江宁区二手房房价走势图08年1月09年8月江宁房价较为平稳，并有一段短暂的下跌。自09年9月开始，房价呈现波动式快速增长趋势。10年的5月是江宁房价的顶峰，而此时也是南延线通车的

2、时候。地铁对房地产产生的增值，可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。因此…总体来说，地铁楼盘一般会随着地铁的规划、施工和真正通车，而出现3次上涨。但值得注意的是，在地铁规划出台后和开工前的一段时期，人们通常会产生预期的增值心理。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。楼盘原有区位对房价的影响在地铁二号线动工时：栖霞建设的太阳城在2002年的销售价格是2000多，到了2006年，销售价格达到了5500/m2。马群公寓，相比2002年的价格也涨了1000多/m2，2006年的价格在5000元左右。东景花园

3、小区，最初二手挂牌价为4000/m2左右，受地铁2号线的影响，在确定附近有规划站点后，06年的五六月份，价格已经达到5000/m2左右。而本身交通就比较好的地方，如孝陵卫本身交通就比较好，当然地铁也会带来一定的效应，南京市的公交一向也是很拥挤，这样靠近地铁周遍的或者离地铁不远的市民就可以选择坐地铁。但价格上涨的幅度并没有偏远地区大。如当时，从卫岗到孝陵卫周边的楼盘就仅涨了100-200元每平方米。因此…同样是地铁盘，市中心楼盘由于原有区位条件已相当优越，所以就算再加上地铁，房价上涨也有限。原来交通不方便的新区楼盘，由于地铁使得其交通条件改善幅度很大，房价上涨幅度将较

4、大。距地铁远近对房价的影响以南京地铁二号线集庆门大街站为例:德盈大厦距地铁站91米，七月均价为20451元/㎡星语华府距地铁站100米，七月均价21796元/㎡金地名京距地铁站680米，七月均价为23561元/㎡建盛丽庭距地铁站880米，七月均价为15154元/㎡南苑花园距地铁1700米，七月均价为13436元/㎡。我们可以粗略估计，在集庆门地铁站附近，地铁站600米左右楼盘升值幅度最大，距离地铁站出入口越远，地铁的利好越小。地铁站600米以内楼盘，比同区域、同等品质的非地铁沿线楼盘，平均价格要高出10%－15%。总结可见，地铁对提高房地产价值有积极的作用。但房地产

5、能否升值，有多大的升值空间，还应综合考虑各方面的因素，特别是要看楼盘自身品质、周边配套、人文、环境等因素。我们在调查江宁区房价时，发现地铁房价比同区域的非地铁房价，并没有明显优势，其原因就是各楼盘品质差异太大，分辨起来实属不易。另外，地铁也会对沿线房地产的价值造成一定的负面影响。由于地铁在运行过程中不可避免地会产生噪音与振动，所以地铁地面或高架线路周边的房屋，以及那种零距离的地铁盘，尤其是住宅，不但没有升值，反而有一定跌幅。根据国外城市的经验，那些与地铁线路有一定距离，既方便出行，又不受干扰的房地产，才真正具有投资价值。真正的高档住宅区应与地铁保持一定的距离。