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《基于hedonic模型的北京住宅价格影响因素分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、第卷第期土木工程学报年月几反基于模型的北京住宅价格影响因素分析马思新李昂清华大学摘要近年来,如何准确地对住宅项目进行定价,已经成为受到各界普遍关注的热点问题。本文结合住宅市场的发展及影响其价格构成的因素,筛选出了影响最大的几个因素,又借鉴了现有关于。定价的理论方法和,。“天朗房网”,对模研究经验尝试构建了北京市商品住宅价格的模型并以提供的相关数据为基础型进行了拟和分析,得出了可供实际应用的计量经济学模型。同时该模型经济意义也与一般的经济理论保持一致,使得模型具有普遍适用性,对研究其它类型房地产的定价问题具有一
2、定的指导意义。最后,在与传统定价方法进行比较的基础上,展望了。模型的应用前景,并从多个角度进行分析,提出具体应用的可行建议。关键词模型北京住宅市场影响因素住宅价格中图分类号文献标识码一一文章编号《以刃困朋肠叮扮】耳卜汪王玩几从加邝,祀,州雌咭,,田玉罗滋川℃勿拍“川,’,二,田,杭丽月姆,。,毗坦初而。加段犷一玲侧犯为甲肋找如,人,,,基从这种意义上讲于人们主观感受进行评价的引言。模型定价能够较为有效地避免这些问题,为。商品住宅定价提供一条很好的途径。商品住宅价格的形成受多种因素影响常用的估价方法如收益法、成
3、本法、市场,比较法等过多地考模型及其应用前提虑了供求关系变化对价格的影响虽然它们从一些侧,。面反映了房价的形成过程但对物业本身给消费者带,模型及应用前提,司“,,。玫来的主观享受分析得不够充分而且这也恰是消费者苗是享乐的意思所谓模型是基。,的最终需要于效用论的观点而建立起来的价格模型此时的商品价。格取决于商品各方面属性带给消费者满足的大小收稿日期一一模型最早由在《树土木工程学报万刃年,,,》中提出主要应线与供给曲线和需求曲线相切时就达到了一种均衡,一,。用于一些耐用消费品的定价其后的《状态此时的均衡点对应的价
4、格即为均衡价格,。。》和的模型理论尤其适用于耐用消费品的定价《。,叭似一但在具体应用时还必须遵循一定的前提假设其一,。,》较为系统地总结了该模型描述的是不同的产品及其价格均衡关系也就。。,,司定价的理论框架其思路是消费者决策理论是说该价格应该完全建立在市场的基础上其二要二该理论认为消费者愿意为一件商品支付的价格取决于求整个市场处于一种均衡的状态即需求供给。,他能够从商品的各种属性中获得何种程度的享受其三产品需满足同质性此外还有消费者为理性人。。价格方程曲线如图所示当价格曲等假设价格供应曲线价格方程商品的特征属
5、性图房屋品质的不同对消费者决策的影响‘,耐飞坏司,应用模型定价的特点重会发生变化适时地做出调整就能够有效的提高模与传统,以。的方法相比使用模型构建定价型的实际操作性,,模型具有很多独到的优势比如全面考虑各种因素针对北京住宅价格的模型模型可以融合产品特征的因素和市场的。因素综合考察商品的价值在使用回归的方法拟合适模型构建当的价格方程时,参数选择的灵活性大了很模型定价的核心内容是要分析物业的各,。,,多可以包含更多的市场信息如在不同的时间点将种属性通过必要的数据收集和处理回归得到其价市场变化引人模型中,从而在广泛
6、的信息中找出对价格。模型的一般形式为,,,。‘格真正起控制作用的因素这样就能更为客观的对价⋯其中表示商品,。。格进行回归避免考虑问题的片面性的属性多方位把握市场具体的工作就是选择有效的变量和适当的方程形模,进而收集相应数据,最后应用统计计量的办法得型可以全面考虑需求方和供给方的相式。,。互关系在商品价格形成过程中的作用供求双方都可到模型的具体形式并加以分析利用以据此理论制定自己,心目中的理想价格从而形成对选择方程形式,在议价过程中发挥作用。在度量住宅价格时应当考虑时间变化的。市场的客观评价因素为及时适应变化此
7、,我们在选择交易案例时只选择,了年的数据模。型形成的价格方程能够根据实际需要从而避免了时间变化的影响。,,进行调整随着时间的变化各种因素在模型中的权根据微观经济学理论商品的价格与其属性之间第卷第期马思新·模型下的北京住宅价格及其影响因素,。存在边际效用递减规律所以假设函数的具体形式殆⋯产为。上三式中为随机误差项··。凡二凡,。尔经过试算我们选择了对数模型的形式在对其进行显性化处理就得到了模型的变选择及其赋值“”,对数形式模型结合从天朗房网获得的有关数据经过分。,、吨尸城助瓜析将其中变量分为成本消费者偏好及消费
8、成本三。。。⋯肠十产类来考虑其所提供的全部数据内容如表所示此外还有半对数形式表物业属性知目印伴吻肠邝日比吮由物业名称物业属性位里发展商销售许可证代理商物业状态证照状况设计单位施工单位以上项目为列出具体类型物业规模工程进度、、、、、、、占地面积总建筑面积总套数绿化率建筑单体开工日期开盘日期最早人住时间数量及层数、配套设施全面人住时间周边配套现价格开盘价格付款方式户型幼儿园、中小学、医院、综合起价、现价
