从旅游到文创-五大产业地产模式扫描.doc

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1、从旅游到文创五大产业地产模式扫描传统地产开发商转型进入新兴模式，是主动还是被动？这是一个值得思考的问题。房地产住宅市场还处于一片水深火热当中，高压调控政策一如既往。随着行业暴利时代的一去不复返，对于房地产占比75%的住宅市场而言，去杠杆将是长期化的。住宅地产一直被视作房地产的支撑产业，住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。但商业地产是多元化的，它以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的地产模式，如旅游地产、养老地产、园区地产、文创地产等。上述不同的地产模式被统称为产业地产。在艰难的时刻，插上产业之翼的地产

2、模式受到了越来越多开发商青睐。“产业地产，下一座地产金矿”、“投资住宅不如投资产业地产”等呼声越来越高，相对应的，“未挖掘到位的金矿”、“产业地产，下一个地产泡沫”等质疑声也随之而起。无论产业地产将遵循哪一派观点发展下去，我们都必须意识到，房地产市场正在发生深刻的转型和变化，传统规则正在解体，新的游戏规则正在建立。本期地产版筛选出五大热门产业地产模式进行剖析，综合专家观点可得：想要分得产业地产的大蛋糕，并非易事。产业地产对于开发商的经济实力、运营能力、资源整合能力都有着较高的要求，加之投资回报率的不确定以及回报周期长等

3、特点，盲目投资产业地产，开发商有可能深陷泥潭，无法脱身。●旅游地产“和温州民间投资一样，最后大半会死去”旅游地产，即以旅游度假为目的，通过整合规划设计、开发建设、专业策划、市场营销、网络推广等各个环节，推出旅游业与房地产业相结合起来的产业模式。如今，旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二三级城市靠资源”的发展态势。如北京、上海、广州、深圳等一级城市的旅游地产基本走“地产”路线，即以人造景区、景点来配套住宅、酒店式公寓、社区等开发。而二三级城市的旅游地产则依托区域的自然旅游资源进行项目配置。近年来，旅游与地产联姻的旅游

4、地产项目热潮涌来。中信建投报告显示，截至2010年底，国内已有逾50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元人民币。目前从事旅游地产的代表企业包括万科、华侨城、万达、保利以及中弘地产等。在近期举行的2012国际旅游财富峰会上，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民直指“旅游地产和温州民间投资一样，最后大半会死去”的言论，一语激起业界千层浪。旅游地产到底怎么了？蔡为民强调，不仅旅游地产，商业地产等多个行业也一样，到了一定阶段会走向衰败。开发商需要“抬起头”来面对这个市场。他认为，旅游地产是一个界限模糊的概念，从2009

5、年国家把旅游产业定义为经济转型的支柱产业后，旅游地产被房产人士认为是未来的黄金产业。但就目前情况看来，旅游地产面临温州模式瓶颈，“产业升级、产品优化非常困难，同质化问题严重”。在旅游产品中，主打“滨海资源”的最为普遍。以深圳东滨海区域为例，沿着惠州巽寮湾海岸线分布着碧桂园·十里银滩、合正东部湾、莱蒙国际项目、富茂·威尼斯湾、金融街·巽寮湾、万科双月湾、中信项目等多个超大体量项目，预计总建设规模超过5000万平方米。据不完全统计，今年整个巽寮湾片区的推货量可达1.5万套。当下旅游地产成为“香饽饽”，但普遍存在有价无市，需

6、求远远小于供应的情况。蔡为民解释，有山有水，不一定有好的旅游地产，旅游地产资源也分人造和天然，有景借景，没景造景，住宅地产在相当程度上靠标准化，而旅游地产恰恰要追求个性化、差异化。“我把旅游地产称为一个故事，开发旅游地产很大一部分就是编故事的能力。”蔡为民表示，开发商应该寻求市场的间隙去差异化发展，对于产品的设计需要考虑更多的因素，其整合形式也更需要创意的团队，呈现出各自不同的专业领域，去吸引更多的购房者。●教育地产前景很广阔开发商很纠结说到教育地产，90%的相关资料都引用了古时候“孟母三迁，择邻而居”的故事。教育地产

7、的红火，正是我国人民传统思想的一种现代化延续。人民网发起的购房者意向网络调查显示，影响购房者是否下单的最重要因素依次为价格、地段、学区/地铁等配套。当代父母对子女的关爱与孟母相比，有过之而无不及，不少开发商正是利用教育和地产的结合点，推出教育地产的概念，吸引了大众的关注。目前，国内房地产市场已形成了3种较为成熟的教育地产模式，即开发商自办学校、开发商与公办或民办学校联姻、借助楼盘周边良好的教育环境。去年南方日报记者已就深圳教育地产进行过详细报道，其中提到，深圳存量带有优质学位的房源往往比周边普通住宅价格高20%至100

8、%，无论新房、二手房还是租赁市场，交易情况都相当红火。然而，“优质”的学位背后其房屋质量则参差不齐，抛去“学位”因素此类房子就显得价格虚高，往往有价无市。值得注意的是，深圳已出现多起针对开发商承诺学位无法兑现的“房闹”事件，教育地产在实际运行中暴露出来的问题日益增多。对此，地产专家金贻国坦言，虽然开发教育地产前景佳，但从开发商角度