花园地块项目规划调研报告.doc

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1、齐齐哈尔阳光花园地块项目定位报告尊敬的集团公司：一、项目地块基本情况1、基本情况我司项目地块区位示意图1、项目该项目位于该项目位于齐齐哈尔市龙沙区西侧，西临嫩江，南靠阳光公园，东至新立街阳光文化公园，东侧为主干道永安南大街（南北向、双向六车道）2、位置齐齐本数据来源于百度地图，最终结果以百度地图数据为准。哈尔市位于黑龙江省西南部的松嫩平原。东北与本省绥化市、东南与大庆市、南与吉林省白城市、西与内蒙古自治区呼伦贝尔市、北与本省黑河市接壤。距省会哈尔滨市359公里，距绥化市328公里，距大庆139公里、距白城市282公里

2、，距呼伦贝尔市（海拉尔区）524公里，距黑河市483公里。项目所在3、周边周边中冶·滨江国际多层毛坯7000元/㎡4、经济2010年全市高新技术企业产值达到340亿元，是2005年的23倍，年均增长25%，占全市GDP的比重达到12%。全市高新技术企业达到46家，其中国家级高新技术企业17家。民营科技企业五年新增522家，年技工贸总收入达到80亿元，利税10.2亿元，已经逐步成为齐齐哈尔市国民经济的重要支柱。2、地块周边情况及优劣势分析2.1地块周边情况该项目地块面积为15万㎡，西侧为嫩江方向，水域面积辽阔，项目立新

3、街与永安大道为该片区主干道，2.2地块SWOT分析优势：1）该项目地块土地现状为已摘牌净地，可立即施工；2）该项目地块位于齐市沿江地段，交通便利，位置优越；3）该项目周边区域配套设施完善，距齐市中心（市政府）4公里，距高端美食街（名扬大酒店）3.4公里，距长途客运站2.7公里，距立商业中心3.5公里，4）该项目西侧临近嫩江，水域面积约广阔，适宜打造滨水人居；5）周边房地产市场环境好，项目中冶.滨江国际为齐市目前最高端的楼盘，多层毛坯7000元/㎡，6）齐市房地产市场无高品质精装修住宅，我司产品有较大差异化特征；7）齐

4、市房地产市场户型实用率基本在60%-70%，我司产品较高的实用率具备竞争优势；劣势：1）周边形象较差，地势较低洼，。机会：1）周边新建的商业配套陆续完工，该区域作为齐市新兴核心区的商业氛围和人气越来越旺，升值空间大；2）交通日趋完善，进一步提升该区域的交通区位优势；3）该片区是齐市未来重点打造的城市中心居住核心区，政策导向明显；4）目前齐市缺乏精装修、大花园、多配套产品，本项目面世可填充市场空白，有较为突出的竞争优势；5）目前齐市房地产市场进驻大型开发商较少，本地开发商多，住宅开发水平处于中低端。风险：1）工程冬歇期

5、长，11月以后将无法组织大规模室外开盘活动，实景开盘模式考验工程；2）齐本地气候寒冷，产品设计有功能缺陷风险；3）齐市本地冰冻期长达5-6个月，楼盘园林展示效果受限；二、周边市场情况该区域开发物业类型大多为小高层和多层，容积率一般为2.0至4.0，区域2公里范围内均为市面热点楼盘，其中齐市最高端的楼盘锦湖雅居纯水岸产品高层毛坯约7000-12000元/㎡。序号楼盘名称地理位置开盘时间建筑类别装修价格（元/平方米）户型容积率1锦湖雅居纯水岸劳动湖西岸，游览路东侧2011年7月高层，28-32层毛坯9500-100001

6、10-150㎡3.52中冶滨江国际新立街西侧，嫩江东侧2011年10月多层毛坯6700-750068-140㎡1.53秀水家园嫩江东侧，新明大街西侧2010年12月多层，联排别墅毛坯8500100-155㎡1.54香江花园嫩江东侧，秀水花园北侧2011年9月叠加，联排别墅毛坯8000160-350㎡1.05谊联名居平阳街东侧，新工路北侧2010年4期高层毛坯550080-140㎡2.5总体来说，本区域内在售楼盘均为齐市中心城区优质楼盘，但齐市缺乏精装修的、实景园林、多服务设施配套的高档住宅，因此高端住宅市场存在较大的

7、改善性需求，并且凭借齐市居民超省会城市哈尔滨的购买力，我司产品存在较大的市场机会。齐市场销售以套计价，一户一价。由于北方楼盘保暖需要，加之各个楼盘规划水平参差不齐，使用率差别较大。区域产品结构项目名称一房两房三房四房主力户型中冶滨江国际-44%46%10%两房/三房秀水家园24%42%34%-一房/两房/三房谊联名居-46%54%-两房/三房谊联名居-52%36%12%两房/三房主力户型为两房及三房，两房面积在80-100㎡左右，三房面积在120-160㎡左右，四房面积在200㎡左右，超过300㎡的四房非常少见。这是

8、由于齐市场发展滞后，多为本土开发商，大型开发商目前进驻较少，楼盘档次、品质普遍不高，户型、面积规划设计较为传统。另外，齐市市场户型得房率普遍偏低，原因在于，由于全封闭阳台，厚重墙面保温等规划因素，户型使用率偏低，一般在65%-75%之间，按实际使用面积来算，两房面积基本集中在60-70㎡，三房主力面积集中在100-130㎡。客户来源方面，数据显