天时商业中心市场调研分析.doc

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1、天时商业中心市场调研分析总述市场调查篇结论：中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。健康办公与景观将会是有利卖点。该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档

2、写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。产品定位篇：中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境，低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。客户定位：成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90－130平方米之间。价格定位：进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000元/平方米

3、，整体均价控制在5500元/平方米左右。物业管理：24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。推广策略：少放多提，低开高走，高位宣传，特色经营，定点攻关。付款策略：针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。媒体策略：取得销售许可证之前软文报道＋预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报，现代快报，金陵晚报加户外广告；预订达到30％，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，

4、增加软文报道，提高关注度、知名度；开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。投资与利润分析：一、容积率  8  建筑面积35200  本案容积率　未定，故仅供参考，为此我们特别准备了35200平米与44000平米两种容积率的成本利润分析。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　项目  金额(元/平方米)  金额（元）  土地费用  1250  44000000  土建安装  1650  58080000 

5、 消防及智能化  150  5280000  设备(电梯等)  100  3600000  景观与其他杂费  200  　7040000  规费  400  14080000  税费  300  10560000  管理成本  50  1760000  销售推广成本  200  45000000  成本  4300  182360000  销售均价  5500  320720000  利润  1200  52800000  二、容积率  10  建筑面积：44000  项目  金额(元/平方米)  

6、金额（元）  土地费用  1000  44000000  土建安装  1650  72600000  消防及智能化  150  6600000  设备(电梯等)  100  4400000  景观与其他杂费  200  8800000  规费  400  17600000  税费  300  13200000  管理成本  50  2200000  销售推广成本  200  8800000  成本  4050  178200000  销售均价  5500  312400000  利润  1450  

7、63800000  项目经营思想、战略及风险防范一．追求经济效益和企业品牌的双赢，避免轻视或者片面追求经济效益1．追求合理的、最大化的经济效益中国改革、开放二十多年来，市场经济制度已经确立，并有了一定的成熟度。在市场经营活动中，按市场经济规律办事、追求合理的、最大化的经济效益，已经得到了社会的普遍认同。一个经营实体要生存、要发展，就必须以经济效益为中心，在政府的各项法律、法规允许的范围内，全力以赴地追求经济效益最大化。特别是在市场机制日益完善、市场竞争日益激烈的条件下，努力获取合理的、最大的经济效益

8、，已经是一件刻不容缓的事情。江苏省华厦房地产开发公司，作为一家专业的房地产开发经营企业，自然不应该例外。2．着眼长远，努力树立企业品牌，为企业在房地产行业中长期持续发展创造条件企业品牌不单单是企业的名称，它包涵了企业的历史、企业的规模、企业的产品、企业的员工、企业的机制、企业的形象、企业的行为、以及企业的价值观和经营理念，等等，是一个十分复杂的综合系统。它是消费者对关于企业的各类信息的综合，是消费者对企业的最终评判的归结点，直接影响和指导着消费者的购买决定和购买行为。