行销与经营策略以零售流通服务业为例

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1、行銷與經營策略以零售流通服務業為例黃世榮中華民國九十七年四月十日黃世榮國立中興大學法學士國立清華大學科管所EMBA碩士現任台北101行政管理處法務經理曾任馬琍國際公司總經理新榮營造公司總經理台北市大安國中學生家長會會長台北市國中家長聯合會總會長台北市國中校長遴選委員資料參考蕭中強---消費者行為介紹李佳純、黃才容---電子商務之消費者行為林欽榮---消費者行為台北101簡介●建築大師李祖原榮耀作品●台灣購物中心及辦公室租賃邁向國際第一流里程碑●五O八公尺、一O一層總投資新台幣六OO億●滴水不漏的安全系統●最時尚流行的商品力●世界級的服務態度與精神●績效最好的經營團隊●

2、掌舵人陳敏薰彼得杜拉克管理碩士台北101的行銷策略NicheMarketing國際品牌L.V.、Proda高層政商俱樂部集團企業亞太總部MassMarketing台灣最大書店台灣最大超市台灣之美行銷台灣台北101Strategy、Segmentation、Targeting、Positioning世界第一的環境硬體、世界第一的服務精神、世界第一的經營效能、世界第一的流行時尚，給人快樂、滿足、高貴的感覺台北101大樓辦公室的出租策略快租﹖慢租﹖承租人的業種別選擇承租人指標性的承租人歐洲﹖美洲﹖本地﹖GoogleBOAINGKPMGANG德國在台協會證交所太古集團台北10

3、1大樓辦公室的出租策略租金價位出租率2000－＞3600－＞5000－＞？快速滿租待價而估第一輪租金第二輪租金脹幅的約定台北101大樓市場定位93/94年台北頂級辦公室市場是台北101大樓的市場，藉由景氣好轉之助力，市場價位水準由台北101大樓設定及拉抬；由於台北市一向沒有預租市場，大樓完工前很難簽下租戶，但設施完備形象優越的大樓在完工後必獲青睞，爭相租用，台北市有諸多先例，國外超高大樓亦不乏先例；在本大樓租賃初期，需以較彈性優惠條件吸引租戶，但在出租率達一定比例時，則將調高租金及租賃條件招租策略先保留高樓段面積不對外出租，減少投入市場總量；指標性租戶彈性租賃條件；建

4、立最好空間品質口碑，優良物業管理服務口碑，世界級形象口碑；破除高樓心理障礙，實際為最安全，最佳效率辦公環境；行銷推廣工作製作完成所有行銷工具，招租辦公室及樣品辦公樓層；舉辦媒體聚會，公佈租金報價，對外宣佈開始正式招租；針對全市A級辦公大樓租戶，500大企業，外商名錄，代理商全球租客代理，介紹台北101大樓；過濾出約80,000坪需求之潛在租戶，進一步洽商台北101購物中心經營策略M型操作金字塔頂端精品銷售＜－＞大眾消費品獨特性的多功能商場最大最多外文書的書局、最多進口商品的超市、世界最高的觀景台、最殊適的市民廣場、最道地的台灣美食、台灣之美名產集勝地、最大辦公大樓室內

5、游泳池及休閒中心台北101購物中心經營策略高底租另加收抽成租金約定目標營業額，未達到有權提前終約約定101條款：要求最好的店長、要求最好的服務、要求最新的商品、要求101獨家商品充分利用賺錢的工具：點燈、婚禮服務、交叉行銷、提供大樓承租人優惠台北101購物中心經營策略觀景台不祇是看風景：三層樓各有特色一次滿足最高郵筒寄信最高的展售場地套票門票、101樣的紀念品、台灣玉器、珊瑚金雕、貴重商品、觀光局、郵局、教師團體、旅遊展覽位於台北市最優質的辦公區及豪華住宅區內世貿展覽活動不斷吸引國內外人士前來全台灣精品旗艦店最多的商場全亞洲最美麗的商場全世界最高的大樓地點人潮商品環境

6、優勢市場利基消費與行銷如何讓消費者感動、心動、行動第一眼就很難忘（一見鍾情）、再看一眼就心動、不去購買就會後悔，必需行動心動不如行動為何要買賺到了---百貨公司週年慶大優惠必需品---高國華補習班排隊報名會增值---先買先贏，不動產緊氣時購買預售屋限量品---LV101限量紀念錶、麥可喬丹的限量球鞋、Part燈鍊消費者的衝動製造消費氣氛---排長龍，大家都在買EX：雇人排隊買麵包街頭拍賣買少不甘願---排很久，多買一些EX：甜甜圈、蛋塔、烤饅頭、牛角麵包可能是商家的手法消費者心態聲東擊西殺價型---路邊攤不吃虧型---先買比較了再退貨（週年慶）方便型---便利商店尊貴

7、型---VIP消費封館服務、VIPRoom（百貨公司）、專人服務（潤泰集團的書田醫院）消費型態都市型消費速食（四菜一湯已是奢侈品）、精品（人要衣裝、佛要金裝）、簡便（舒服的客廳及工作室）、捷運（汽車是休閒用品）鄉村型消費菜自己種、雞自己養、新年穿新衣、家有累人田地、開賓士去養殖場台北人要排隊的事溫州街的蔥油餅蘿蔔絲餅（好吃又便宜）台北101的L.V.精品店（管制進入商店的人數）高偉數學、高國華英文（望子成龍可憐的父母）購買過年的福袋（賭性堅強）坐晚班捷運（不然就要做小黃了）師大路黃禎憲皮膚科醫生（醫技好一傳十傳百）早上上班塞車（不得已朝9晚5）台北美