上东国际整合营销推广思路方案

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1、上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構上东国际整合营销推广思路RK榮凱機構24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構目录一、峡市房地产发展现状1.1住宅发展现状1.2商业发展现状1.3小户型公寓发展现状1.4市场研判二、项目产品概况三、项目SWOT分析3.1优势3.2劣势3.3机会3.4威胁四、项目定位4.1项目定位4.2价格定位4.3客户定位五、项目销售策略5.1销售总纲5.2销售周期5.3销售策略细分六、项目推广策略6.1推广总纲6.2推广主题6.3推广阶段划分24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構一、三门峡房地产发展现状1.1住宅发展现状大盘迭起群雄鏖战从整个峡市

2、房地产市场的发展看，住宅商品房的开发正处于快速升温阶段,2009年至2010年商品房供应量急剧增加。2010年全市商品房在建、在售项目多达25个，投放量约在210万㎡。规模大盘迭起，35万㎡体量的崤山国际,30万㎡体量的公园九号，70万㎡体量的宏江中央广场，18万㎡体量的滨河花城都将给市场带来巨大冲击。建业、中海等外地开发商的到来，给峡市带来崭新的开发理念，全面的物业服务，较完善的操作手段，使消费者对房地产有了更清晰的概念。随着竞争激烈程度的加强，发展商在整体规划、建筑设计、物业管理上的意识逐渐加强,户型设计、环境绿化等方面有值得借鉴之处。目前峡市房产品质逐步提升，小高层、高层逐步被消费者接

3、受，开发户型主要以二房、三房为主，四房占很少一部分，顶层复式产品稀缺，大多数建筑面积在80—135㎡之间。户型设计合理，实用性强，但户型创新力度不够，开发商品牌较弱，多为外来投资者。24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構1.2商业发展现状商圈聚集寸土之差由于峡市总人口较少，消费水平有限，目前商业项目不是很多，峡市商业主要集中在市中心湖滨广场周边，有建业新天地、时代广场、大张百货等。建业新天地目前经营情况较差，租金相对较低，景通时代广场目前开始经营，租金相对较高，大张百货是峡市中低档消费区，地下商业，人气火爆。距市中心较远的红场步行街目前经营情况也相当惨淡。1.3小户型公寓发展现状非

4、主流不畅销小户型兼顾住宅、商业特性，由于购买者要么追求纯居住及面积，要么追求门面铺位，同时办公需求不旺盛，客户对小户型市场认可度低，购买热情不高。尤其对独栋全小户型类的产品关注度较低。已售的怡居青年、自助公寓，在售的大中海复式小户型，均不属于市场主流的热销产品，整个市场小户型投放量也相应较小；且后期租售统管不能保障，投资性无法有效保证。24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構1.4三门峡房地产市场研判Ø商品房市场投放的产品同质化严重。Ø市场供大于需的矛盾日益突出，商品房空置率较高。Ø定向房、私人建房、单位建房充斥市场，客户分流较大。Ø市场上较受客户欢迎的户型产品集中在实用性的两房、三

5、房。Ø小高层、高层成为市场供应的主力军，但客户喜好多层的居住习惯根深蒂固。Ø小户型、复式等产品在市场上反映不佳，客户认同度较低。Ø二级市场表现稍活跃，其价位与商品房市场步调接近。Ø中低端商业消费旺盛、高端商业地产市场反应低迷。Ø小户型市场反应低迷，销售周期较长。24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構二、项目产品概况规划参数占地约3330㎡总建面积约12240㎡底商1、2层户数28户/层；共228户单层面积约1360㎡户型约35㎡—85㎡配套2部电梯；4个步梯24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構项目紧邻铁路线长途汽车站公交汽车站24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問

6、機構三、项目SWOT分析3.1优势分析ü产权70年，投资收益长；ü接近现房，主体施工完毕；ü交通中心位置，人流密集；ü具有投资/商业/居住/办公等多功能价值；3.2劣势分析ü项目前期开发拖延，楼体形象接近烂尾观感（项目自动工以来已有10年时间）；ü三面临火车站、长途汽车站、公交车站，噪音较大，车流量大，空气污染严重；周边人员流动性大，环境较差；ü底下2层商业产权另属，导致整体商业形象和功能被分割，如果后期底商业态杂乱，则上层市场价值大打折扣；ü受地块限制，规划导致居住功能不完善，产品在户型、面积、配套、采光、功能、出入上存在多重硬伤；24上东国际整合营销推广思路RK榮凱諮詢顧問機構ü建筑主体

7、上存在梁多、梁大以及柱多现状，绝大部分卫生间为暗卫；单层仅有的三套60㎡以上两室因处于夹角位置，户型构造均不方正；ü无足够地面停车位，无宽敞出入门道，无独立院落区分，无休闲空间；ü接近50%的户型无厨房配置，家居功能需求缺失；得房率低，公摊较大；ü客户以投资性顾客为主体，客户面狭窄，硬性消费需求少；3.3机会ü峡市小户型公寓虽不属主流，但市场整体投放量也较小；ü处交通中心地段，人流密集，地处峡市第一对外窗口，