我国保障房退出机制的法律检视--以产权型保障房与租赁型保障房界分为标准-论文.pdf

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1、2014年第1期天津法学No．1总第117期TianjinLegalScienceGeneralNo．1l7·学术热点·我国保障房退出机制的法律检视——以产权型保障房与租赁型保障房界分为标准陈耀东，任容庆(南开大学法学院，天津300071)摘要：目前，我国保障房可分为产权型保障房和租赁型保障房，现有立法重点关注保障房的分配，却忽视其退出及交易，这是制约保障房制度顺利实施的症结所在，构建公平、合理的退出机制是使保障房回归“公共产品”价值属性之保证。在分析保障房退出机制现存问题的基础上，提出制定统一的保障房退出

2、事由和采取多元化的退出措施；重塑产权型保障房的物权属性、建立政府回购体系并推行其交易的“内部循环”；同时，构建保障房的长效监控机制作为相应的配套措施。关键词：保障房退出；产权型保障房；租赁型保障房中图分类号：D923．2文献标识码：A文章编号：1674—828X(2014)01—0031—08近十年来，我国商品房呈现出过热发展之态(一)保障房界定与类型划分势，不断攀升的房价远远超出普通居民的承受能从居民二元住房体系的视角观之，保障房是一力，大量中低收入人群寄希望于保障房来改善自身个与商品房对应的概念。就理论

3、定位而言，我国保障的住房条件。为实现“住有所居”这一民生领域的社房属于住房保障范畴，住房保障是我国社会保障制会建设目标，党的十八大提出“建立市场配置和政度的重要组成部分，伴随着经济与社会的发展而产府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和生，其实质是政府利用国家和社会的力量解决中低管理，满足困难家庭基本需求。”尽管此前中央和地收人家庭的住房问题”。具体而言，保障房是指由政方均出台了大量调整保障房的法律和政策文件，但府直接出资建造或收购，或者由政府以一定方式对商品房与保障房之间巨大的价差，诱使大量不符合建房

4、机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格保障标准之人“混入”保障对象致使“公共资源”流或租金向中低收入家庭进行出售或出租的住房闭。失，形成保障房制度实施领域杂乱无序的状况，严从现有法律规定看，目前我国保障房的开发建重影响了政府在分配、监管保障房领域的公信力。设形成了以经济适用房(以下简称经适房)、限价房当务之急需要建立一套行之有效的保障房退出机为主的产权型保障房和以廉租房、公共租赁房(以制，实现保障房的循环累积效应，使保障房回归“公下简称公租房)为主的租赁型保障房两大类型。这共产品”的价值属性，以有限的资

5、源实现对广大中两类保障房的分类标准在于保障对象对房屋所享低收人人群的住房保障，这无疑也是当前完善我国有权利的属性不同，经适房和限价房的居住人对房居民住房供给结构法律制度的关键所在。屋享有物权；廉租房和公租房的居住人仅对房屋享有债权。一、保障房退出机制的范畴框定(二)保障房退出的界定及方式梳理保障房有进有出，才能促进保障房房源的有效收稿日期：2013—11-03基金项目：中央高校基本科研业务费专项资金资助项目“我国保障性住房制度的法律检视：成就、问题与展望”的阶段性成果，项目编号：NKZXYYI103。作者简

6、介：陈耀东，男，南开大学法学院教授，博士生导师，主要从事房地产法与不动产物权研究；任容庆，女，南开大学法学院2013级民商法学专业博士研究生，云南省高级人民法院民二庭助理审判员．主要从事房地产法研究。31配置，使有限的住房资源更好地满足中低收入人群因特殊情况确需转让的，由政府进行回购；已满5的住房需求，并减少政府财政负担。保障房的“进”年的，购房人应向政府交纳土地收益等相关价款，涉及保障房的分配与交易；“出”意即保障房的退但政府可优先回购。也就是说，不满5年的交易对出。退出，是指依据法律规定的条件和程序，保

7、障房象仅限于政府；5年后的交易对象可能是政府或第居住人因不符合保障标准，自愿或被强制退出所居三人。住的保障房。在限价房领域，尚无国家层面的法律规定，各由于权利屙l生不同，产权型保障房与租赁型保地方性法规规定，限价房3年或5年内不得转让或障房的退出方式也不同。经适房、限价房的购买者出租，因各种原因需转让的，应向所在市国土房管拥有对房屋的物权，权利人可自由行使占有、使用局申请回购或安排符合限价房购买资格者购买；3权能，收益、处分权能则受到法律的限制。产权型保年或5年后转让或出租的，应补交土地收益价款④。障房的退

8、出可区分为主动退出与强制退出。强制退现有规定未限制产权型保障房的交易对象，即出，是指当出现某些法定事由时，相关部门强制保在一定年限后可以转化为商品房，向非中低收入家障房居住人退出产权型保障房的方式；主动退出，庭转让。这样规定有违保障房制度设计的初衷，一则属于交易行为之一种，是指保障房居住人因买卖方面，国家建设保障房所作的间接投入，在其上市其保障房而退出保障对象之列。交易包含两种情交易时，作为房价的一部分变现给原购