层次分析法在别墅项目定价中的应用.pdf

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1、第15卷第2期安徽水利水电职业技术学院学报Vo1．15No．22015年6月JOURNALOFANHUITECHNICALCOILEGEOFWATERRESOURCESANDHYDROELECTRICPOWERJun．2015层次分析法在别墅项目定价中的应用李文文，李蕾(1．合肥工业大学计算机与信息学院，安徽合肥230002；2．南京丰盛产业控股集团有限公司，江苏南京210012)摘要：文章将层次分析法应用于传统的市场比较法，形成层次比较法，对别墅项目进行客观、科学地定价。关键词：层次分析法；市场比较；项目定价DOl：10．3969／j．issn．1671-622

2、1．2015．02．008中图分类号：G934文献标识码：A文章编号：1671-6221(2015)02—0026—04ApplicationofanalytichierarchyprocesstovillapricingLIWen-wen，LILei(1．SchoolofComputerandInformation，HefeiUniversityofTeehnolog，Hefei236600，China；2．FullshareHoldingCompanyLimited，Nanjing210012，China)Abstract：Analytichierarchyp

3、rocessisappliedtothemarketcomparisonapproach，formingcompari—sonhierarchyprocessandgivingthevillaprojectobjective，scientificpricing．Keywords：analytichierarchyprocess；marketcomparison；projectpricing在房地产项目上市销售之前，首先要对当前市场的供销情况和价格行情进行分析，给项目进行合理的定价。房地产项目的定价一般使用市场比较法，对待定价项目和其它类似在售的项目通过打分进行比较

4、，依据比较结果来计算待定价项目的参考价格。传统方法中，打分的指标繁杂，分数主观性较强。本文采用层次分析法进行市场比较，给出别墅项目的参考定价。1层次分析法的原理及步骤1．1层次分析法的原理层次分析法(AnalyticHierarchyProcess，AHP)是2O世纪7O年代美国著名的运筹学家T．L．Sat-ty等人提出的一种定性和定量相结合的多目标评价决策方法。层次分析法数学原理严密，是一种有效的系统分析方法，为解决复杂决策问题提供了一种简便的决策方法。AHP的基本原理：首先要把问题层次化，根据问题的性质和需要达到的目标，将问题分解成不同的组成因素，并按照因素间

5、的相互关联，分成不同的层次；然后对同层次中各个指标进行两两比较，判断出相对重要程度，构造出比较判断矩阵；最后通过计算判断矩阵的最大特征根及对应的特征向量，得出该层各个评价指标的相对权重。收稿日期：2015-03—06；修回日期：2015-03—20作者简介：李文文(1979一)，女，安徽淮北人，硕士，讲师，主要从事信息系统与智能决策方面的教学与研究。第2期李文文，等：层次分析法在别墅项目定价中的应用271．2层次分析法解决问题的步骤(1)明确问题。通过对问题的分析，弄清问题涉及的范围及要实现的目标。(2)构造问题的层次结构。按照目标的要求，将问题分解为若干个因素。

6、分析这些因素的关系，形成若干个层次，建立问题的层次结构模型。(3)构造判断矩阵，求解权向量。对同层次的指标进行两两比较，按标度方法判断它们的重要程度，确定判断矩阵。判断矩阵表示相对于上一层次某一指标，本层次指标之间相对重要性的比较。对于n个指标，判断矩阵B一(bi)的基本形式如下：AB1B2⋯BB1b11b12⋯b1nB2b21b22⋯b2iBb1bl⋯b其中：表示指标体系数目；矩阵中表1判断矩阵标度及含义的b表示指标i和指标-『相对于目取值含义标的重要性。为了使判断结果定量，两因素同等重要化，形成数值判断矩阵。通常使用因素比J因素稍重要1～9标度方法，如表1所列

7、。i因素比因素明显重要构造出判断矩阵后，即可对判因素比因素强烈重要断矩阵进行单层次排序计算，并且i因素比因素极端重要要进行判断矩阵的一致性，以检验两因素相比，重要程度位于上述2个相邻等级之间权重是否合理。在各层单排序的基因素相对于i因素的重要程度取倒数，即aji一1／ao础上计算系统目标的合成权重，进行总排序。(4)分析计算结果，进行问题决策。2层次分析法在别墅项目定价中的应用某别墅项目1需要估算其销售均价。通过市场调研选取了2个正在销售的其它别墅项目(项目2和项目3)作为样本与本项目进行比较，利用比较的结果来确定本项目的价格。项目2和项目3的售价均价分别为：25

8、000元／