7房地产市场策划--市场分析

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1、第二节房地产市场分析一、房地产市场分析的思路1、三个层次（1）区域房地产市场分析市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济，对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。（2）专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场（住宅、商业或工业物业）或专业子市场的供需分析；是在前一层次分析的基础上，对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。（3）项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上，对特定地点特定项目作竞争能力分析；预测一定

2、价格和特征下的销售率及市场占有率情况，对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。2、两个方面供给需求3、三个时段过去现在未来4、五个影响因素经济人口区位环境自然条件人文条件二、房地产市场分析的内容1、地区经济分析（1）地区经济的基本趋势分析；（2）地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果，而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整，以反映最新信息。2、区位分析地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内

3、容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。3、市场概况分析（1）对地区房地产各类市场总的未来趋势分析；（2）把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。（3）找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。4、专业市场供求分析（1）根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域；（2）细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消

4、费群体所对应的房地产产品子市场；（3）分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；（4）将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量。5、项目竞争分析（1）竞争企业分析专业化程度品牌美誉度开发经营方式质量价格策略成本未来发展情况（2）竞争楼盘分析区位产品特征价格销售情况6、消费者分析（1）购买行为谁买who谁是主要的消费者，消费者层次定位各种类型的消费者从容不迫型、优柔寡断型、自我吹嘘型、豪爽干脆性、喋喋不休型、沉默寡言型、吹毛求疵型、虚情假意型、冷淡傲慢型、情绪冲动型、心怀怨恨型

5、、圆滑难缠型。谁参与买whom在购买过程中还存在许多参与者，如购买的决策者可能不是最终的使用者。在研究谁买时，还要对谁参与了购买的决策进行研究。谁进行购买决策，谁出资购买房地产，谁对购买决策产生影响，谁最终实际使用房地产。这里的重点是要对购买的决策者和购买决策的影响者进行研究和分析。为什么买why为什么要购买这一区位、这一类房地产？从经营角度来说，即购买动机。动机：自住、投资消费者的购买动机可以划分为理性的购房动机与带有感情色彩的动机。理性的购房动机：购买时所关注的内容：价格、区位、质量、售后等带有感情色彩的

6、动机：求新、求美、炫耀等在什么地方买where房地产商品价值量大和固定性的特点，在多数情况下，消费者都最终会倾向于到现场进行实地了解、查看。因此，施工现场的环境售楼处的布置样板房的设计现场所分发的广告宣传资料都会对消费者的购买决策起到影响作用在什么时候买when双休日、节假日买什么样的what由于消费者所处的社会环境、经济条件不同以及心理因素的作用，因此消费者所需购买的房地产也是多样的。户型、品质如何买how一次性付款、分期付款或以按揭付款。（2）购买倾向物业类别品牌户型面积位置预期价格物业服务环境景观7、项

7、目自身研究SWOT分析方法SWOT：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threat）。从整体上看，SWOT可以分为两部分：第一部分为SW，主要用来分析内部条件；第二部分为OT，主要用来分析外部条件。这种方法可以找出对自己有利的和不利的因素，发现存在的问题，找出解决问题的办法，并明确以后的发展方向。SWOT分析法的一般步骤一、分析环境因素运用各种调查研究方法，分析项目所处的各种环境因素，即内部环境因素和外部环境因素。内部环境因素包括优势因素和弱点因素，它们

8、是项目在其发展中自身存在的积极和消极因素，属主动因素；外部环境因素包括机会因素和威胁因素，它们是外部环境对项目的发展直接有影响的有利和不利因素，属于客观因素。调查分析这些因素时，不仅要考虑到历史与现状，而且更要考虑未来发展问题。二、构造SWOT矩阵将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。在此过程中，将那些对项目发展有直接的、重要的、大量的、迫切的、久远的影响因素优先排