新资产评估 第3章

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1、资产评估Valuation第3章资产评估途径与方法3.1市场途径3.2收益途径3.3成本途径3.4评估途径与方法的选择2021/6/1723.1市场途径市场途径的基本含义市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的评估技术思路和实现该评估技术思路的各种评估技术方法的总称。2021/6/1733.1市场途径市场途径的基本前提要有一个活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动2021/6/1743.1市场途径市场途径的基本程序搜集有关资料选择参照物（可比实例）在评估对象与参照物之间选择比较因素指

2、标对比、量化差异调整已经量化的对比指标差异综合分析确定评估结果实体特征权益特征市场特征时效特征数量特征资产的功能资产的实体特征和质量市场条件交易条件2021/6/1753.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数市场售价类比法2021/6/1763.1市场途径市场途径的主要评估方法现行市价法市价折扣法下列方法都是市场售价类比法的特例功

3、能价值类比法价格指数调整法成新率价格调整法2021/6/1773.1市场途径市场途径的主要评估方法交易情况修正交易时间因素修正市场售价类比法的主要因素修正资产状况因素修正（包括功能、新旧程度）交易地点或区域因素修正2021/6/1783.1市场途径市场途径的主要评估方法修正后的价格=参照物交易价格×100/（）市场售价类比法（交易情况修正）2021/6/1793.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（交易时间因素修正）修正后的价格=参照物交易价格×同类资产的价格指数①采用定基指数修正后的价格=参照物交易价格×（评估基准日价格指数/参照

4、物交易时价格指数）②采用环比指数修正后的价格=参照物交易价格×（1+a1）×(1+a2)……×(1+an)a1、a2…an为从参照物交易日到评估基准日各期环比价格变动指数2021/6/17103.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（资产状况因素修正）资产状况包括很多因素。不同的资产，资产状况因素也不相同。这里主要介绍资产的功能和新旧程度因素修正。2021/6/17113.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（资产状况因素修正）功能修正修正后的价格=参照物交易价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）修正后的加格=参照物交易

5、价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力）x2021/6/17123.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（资产状况因素修正）新旧程度修正修正后的价格=参照物交易价格×(评估对象成新率÷参照物成新率）2021/6/17133.1市场途径市场途径的主要评估方法市场售价类比法（交易地点或区域因素修正）修正后的价格=参照物交易价格×100/（）2021/6/17143.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法价值比率法是指利用参照物的市场交易价格与其某一经济参数或经济指标相比较形成的价值比率作为乘数或倍数，乘以评估对象的同一经济参数或经济

6、指标，从而得到评估对象价值的一种具体评估方法2021/6/17153.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法（成本市价法）资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）2021/6/17163.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法（市盈率乘数法）企业评估价值＝被评估企业相同口径收益额×参照物（企业）市盈率市盈率＝股票价格/股票收益2021/6/17173.1市场途径市场途径的主要评估方法价值比率法（市场租金倍数法）资产评估价值＝评估对象正常收益额×市场租金倍数市场租金倍数＝资产交易价格/资产年租金2021/

7、6/17183.1市场途径市场途径举例对某企业一台通用机床进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的3个交易实例作为参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表，试估测该机床的价值。参照物A参照物B参照物C被评估对象交易价格（万元）186155168因素修正交易状况10598103100品牌因素102100102100功能因素9910198100价格指数110%115%118%125%成新率80%60%75%70%2021/6/17193.1市场途径市场途径举例（答案）机床评估值=（174.43+174.77+176.26）÷3

8、=175.15（万元）2021/6/17203.2收益途径收益途径的基本含义收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的技术思路，