温州：顺位抵押为企业解压.pdf

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1、③髑温州：顺位抵押为企业解压◎周兆杰房地产抵押权的顺位，是指抵押人以上债权人抵押的，抵押权顺位以抵押登因担保两个或两个以上债权，就同一财记先后为序，依法登记的房地产顺位抵押产设定两个或两个以上抵押权时，各抵权受法律保护。押权之间优先受偿的先后次序。简言之，即同一抵押物上多个抵押权之间房地产顺位抵押权人的范围和的相互法律关系或抵押权相互之间的抵押物价值的确定效力。《物权法》第199条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下温州市规定房地产顺位抵押权人列规定清偿：(一)抵押权已登记的，可以为接受房地产作为债务人履行债按照登记的先后顺序清偿；顺序

2、相同务担保(反担保)的金融机构，也可为自的，按照债权比例清偿；(二)抵押权然人、非金融机构法人或者其他组织已登记的先于未登记的受偿；(三)抵(如融资性担保公司、典当行、小额贷款押权未登记的，按照债权比例清偿。”公司等)。房地产顺位抵押的抵押物价可见不动产抵押采纳的是登记要件主值可以由抵押当事人以市场价值为基义，即登记优先原则和同时同序原则。础协商议定，也可以由抵押当事人委托具有评估资质的中介机构进行评估确定。房地产顺位抵押的抵押物价值由房地产顺位抵押登记的开展情况抵押当事人协商议定的，风险自担，房地产登记机构凭作价协议及其他要件2013年，浙江省温州市为有效防范办理登记手续

3、。和化解抵押融资风险，促进经济金融平稳健康发展，进一步规范、完善房地产抵申请房地产顺位抵押权登记押登记制度，根据《物权法》、《担保法》和应当提交的材料《浙江省土地登记办法实施细则》等有关法律法规的规定，出台了房地产顺位抵押登记的相关规定：一是在本市范围的房地根据《物权法》、《担保法》和《浙江省产(包括无地上定着物的土地使用权)设土地登记办法实施细则》等法律法规的定抵押权后，该房地产的价值大于所担保规定，办理房地产顺位抵押权登记应当债权的余额部分，均可以再次抵押。二是提交如下材料：1．登记申请书；2．申请人房地产顺位抵押应当遵循依法、平等、自的身份证明；3．房地产权利证书；4

4、．抵押愿和诚实信用原则。同一房地产向两个合同；5．主债权合同；6．三方协议；7．其他③◎一同律、行政法规规定。”显然《物权法》要求可控的前提下运用好各种抵押工具减轻还不动产物权实行统一登记。以往温州市贷压力。银行部门为了支持企业解决上述的做法是在房产管理部门办理房屋抵押困境，按照《物权法》的规定，申请最高额抵登记后，再到国土管理部门办理土地使押权变更的，在提供抵押权存续期限变更用权抵押登记。的书面协议及顺位在后抵押权人的书面同为进一步规范、完善房地产抵押登记意等文书后，抵押登记部门应当积极予以制度，提高办事效率，按照《物权法》的要办理最高额抵押权变更登记。求，温州市出台了相

5、应的规定：一是地上如温州市某公司，土地用途为工业，建筑物已取得房屋产权证的，由房产管理土地面积1．33万平方米，2011年4月以部门办理抵押登记；二是无地上定着物的该块土地为抵押物向农业银行申请抵押土地使用权由国土管理部门办理抵押登贷款2600万元，并办理了抵押登记手记；三是抵押人以其合法取得的土地使续，抵押期限至2013年8月，由于资金周用权连同在建工程的投入资产，以不转移转困难，抵押到期后该企业无法还款，经占有的方式抵押给金融机构作为偿还贷与银行协商同意，申请办理抵押期变更款的担保，可以申请在建工程抵押权设立登记手续，在签订抵押登记变更协议和登记，由房产管理部门办理；四

6、是地上建三方协议后，国土部门将抵押期限变更筑物、其他附着物未取得房屋产权证且未至2014年2月9日。登记在建工程抵押的，由申请人提供房屋针对部分企业抵押到期后无法还登记部门出具的查询证明，可以依法取得贷，同时需要续贷的情况，银行一般的做的建设用地使用权向国土资源部门依法法是，申请放弃抵押权后，立即申请重新申请办理土地使用权抵押登记。办理抵押登记手续。从国家在立法上对抵押登记功能的限定看，设立登记制度只是以体现抵押权的特定性，使抵押权的标抵押权顺位的变更与放弃的和所担保的债权范围特定，其实起到的是一种公示作用。因此，笔者建议抵押登《物权法》第194条第一款规定：“抵记部门，在

7、日常操作中只做形式审查，在押权人可以放弃抵押权或者抵押权的银行部门提供了抵押权注销登记申请书顺位。抵押权人与抵押人可以协议变和三方协议后，予以办理注销登记，而不更抵押权顺位以及被担保的债权数额必关注企业是否已经归还了贷款·，给企业等内容，但抵押权的变更，未经其他抵和银行以更多的操作余地，以减轻企业的押权人书面同意，不得对其他抵押权还贷压力，推进实体经济的振兴。人产生不利影响。”第二款规定：“债务如温州市某公司，土地用途为工业，人以自己的财产设定抵押，抵押权人面积9947平方米，2011年10月在建设银放弃该抵押权、