探析小城镇建设用地容积率指标合理范围

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1、探析小城镇建设用地容积率指标合理范围　　摘要：随着经济的高速发展，城乡一体化的进程进一步加快，城市建设用地随之增大，随之也出现了各种各样的问题，其中关于建设用地的容积率的问题尤为突出。建设用地容积率在城镇的规划管理中起着很大的作用，小城镇的建设用地容积率指标是否合理直接影响到城市面貌以及城市交通。本文针对小城镇建设用地容积率指标的合理范围进行探究。关键词：建设用地容积率中图分类号：D922.35文献标识码：A1、我国当前的容积率所存在的不足之处1.1超容积率建设问题在查取的资料《现行容积率调整程序的缺陷及优化设计》中显示，

2、我国的建设用地中，存在着超容积率建设的问题。超容积率建设，所带来的影响是无可限量的，从城市环境的方面来看，超容积率建设，会导致城市的整体环境下降，使得环境负面方面的影响过高，还会影响城市综合功能。从城市建设的科学性来看，超容积率不仅会严重的损害了城市的利益，有损城市规划科学性，并且不利于交通的发展。从建设居住环境来看，超容积率，会使得居住环境变差，不利于居住房的通风透气以及阳光的照射。71.2容积率指标缺乏较为统一的评判标准，房地产开发市场缺少公平当前我国尚未建立统一完善的容积率评判标准，这对于城市用地的规划来说，具有很大

3、的难度性，在没有统一的标准的情况下，土地开发商很有可能会根据个人的喜好以及个人的意见来制定容积率，从而将自身的喜好当为具体标准来实施。容积率的高低，会给人两种迥然不同的空间，将丽江古城和上海中心区比较可以发现，上海中心区的容积率密度大，属于高强度开发，能够容纳更多的经济活动，而丽江古城属于旅游城市，对于容积率的密度要求比较低。不统一的评判标准，会使得人们觉得我国的用地规划没有一个合理合法合规的制度，出现法律漏洞。并且，缺乏统一的评判标准，很可能导致房地产开发缺少公平性，造成社会不公的现象，影响社会的和谐发展，我国到目前还没

4、有明确控制详细规划与其他具有法律效力文件之间的处理原则。在引起纠纷的情况下，很难会找到合适的法律来解决问题。1.3没有针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序。在我国的小城镇来说，进行建设用地使用的主体有多样，既会是私人个体也可能是医院、学校、养老院以及一些社会公共设施。在这些7申请的主体中，由于所属主体的级别不同、所需用地的规模以及容积率不同，分别要采取不同的容积率调整程序以及措施。但是，纵观我国的对于城市用地设施的措施来说，我国是没有针对不同的申请主体来进行不同的容积率调整的。2、针对目前容积率的不足所作出的对策。（

5、1）针对超容积率的问题，我们需要严格的审核开发商在进行建设用地时的建设步序以及可以学习新加坡这个旅游城市，在建设用地上加入了限高的要求进行双指标控制容量，这不仅有利于保持良好的城市面貌，还有利于环境的优化。第二就是，合理的控制好建设用地的密度，如果密度太大，会使用地看起来狭窄、使人看的心情压抑，并且，一旦建设用地建成居住房以后，得不到充足的阳光普照，也不利于人体健康的保持。（2）由于我国没有建立完善的统一的评判标准，所以，我们需要呼吁和督促我们国家，加大对建设用地容积率的重视力度，对此投入更大的精力以及投资，为更好的完善我

6、国的机制而努力。而且，在针对房地产开发商方面，我们需要尽最大能力做到公平公正公开，以保证社会的和谐发展。（3）针对不同的申请主体采取不同的容积率调整程序，我国的法律机关需要根据这些不同的情况、不同的主体，制定不同的容积率调整程序，一是保证我国法律的权威性，二是体现了我国法律法规的完善性。并且，不同的申请主体采取不同的调整程序，会体现我国社会的公平性。73、容积率的有关概念和特性3.1容积率的概念《城市规划基本术语标准》中，对容积率的定义为，在一定面积的地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。若果把容积率简称为R的话，那么R

7、=F/A,（F为总建筑面积；A为建筑用地面积），容积率作为可以衡量开发强度的标准，从公式我们可以看到，容积率越大，建设用地的开发强度也会随之增加。成正比例关系。3.2容积率的特性容积率具有三性，就是经济性、社会性以及环境性。所谓的经济性指的就是在开发建设用地的时候，所投入的土地开发成本越低，所获取的收益就会越高，除了开发商能够获得大的收益以外，这些建设用地的开发不仅能够促进城镇的城市化现代化，还能促进城镇经济的发展，拉动经济生产链。在社会性方面来说，建设用地的容积率越大，说明开发强度越大，所能容纳的经济活动，居住人口就会增

8、加，城镇容纳人口的能力就会大大的增加，从一定程度上增加了城市的人口密度，更加有利于城镇中心经济的发展，但是也会由于人口密度过大，带来交通不便，住房拥挤等负面影响。从容积率的环境性来看，一直以来‘高容积，低密度’7的政策都受到人们的青睐，由计算公式可知，在土地密度不变的情况下，容积越大，说明楼层就会越高，