资产评估期末复习要点.doc

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1、重庆工商大学资产评估资产评估期末复习要点简答题：1.资产评估要素是什么?答：（1）评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者。（2）评估客体，即被评估标的物，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象。（3）评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规等。（4）评估目的，即资产业务引起的经济行为对资产评估的结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接地决定和制约着资产评估的条件，以及价值类型的选择。（5）评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则。（6）评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后

2、结束的工作顺序。（7）评估价值类别，即对资产评估价值质的规定，它对资产评估参数的选择具有制约性。（8）评估方法，即资产评估运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径。（9）资产评估假设，即资产评估得以进行的前提条件假设等。（10）资产评估基准日，即资产评估时间基准。3.土地使用权的评估原则？答：（1）合法原则（2）供需原则（3）替代原则（4）最有效利用原则（5）预期原则（6）贡献原则4.资产评估成本法四要素？答：成本法涉及四个基本要素，即重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。（1）重置成本是按在现行市场条件下重新构建一项全新的资产所支付的

3、全部货币总额，分为复原重置成本和更新重置成本。（2）实体性贬值即有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。（3）功能性贬值指由于技术进步引起资产功能相对落后而造成的价值损失。（4）经济性贬值指由于外部条件变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。5.市场法的定义、应用前提及评估程序？答：（1）市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。（2）应用前提条件：①要有一个活跃的公开市场②公开市场上要有可比的资产及其交易情况（3）评估程序：

4、①选择参照物②在评估对象与参照物之间选择比较因素③指标对比并量化差异④以量化的对比指标调整各参照物成交价格，得出初步评估结论⑤综合分析确定评估结果6.确定折现率和资本化率的原则？答：（1）折现率不低于投资的机会成本。-4-siwei重庆工商大学资产评估（2）行业基准收益率不宜直接作为折现率，但是行业平均收益率可作为折现率的重要参考指标。（3）银行票据的贴现率不宜直接作为折现率。计算题：1.册P22第4题2.（1）册P29第4题（2）有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6块宗地信息：成交价的单位为：元/平方米该城市地价指数表：另据调查，该市此类

5、用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格。解：①建立容积率地价指数表，求出容积率修正系数②案例修正计算可比实例A：680×(112/110)×(100/101)×(105/115)×(100/100)

6、×(100/101)＝620　可比实例B：610×(112/110)×(100/100)×(105/105)×(100/100)×(100/99)＝627　可比实例C：700×(112/107)×(100/105)×(105/120)×(100/100)×(100/98)＝623　可比实例D：680×(112/108)×(100/100)×(105/100)×(100/99)×(100/99)＝755可比实例E：750×(112/107)×(100/99)×(105/128)×(100/100)×(100/102)＝638　可比实例F：700×(112/1

7、12)×(100/100)×(105/115)×(100/101)×(100/100)＝633③评估结果案例D的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）-4-siwei重庆工商大学资产评估（3）有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A、B、C三宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市从2007年到2011年，每年地价指数上升1%。宗

8、地成交价交易时间交易情况区域因素个别因素剩余年限评估标的2011.