项目规划设计建议书.doc

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1、“贵州项目"项目规划设计延议书地产顾问有限公司二o—二年三月一、项目态势分析（SWOT分析）31.优势与劣势分析32.机会与威胁分析33.小结4二、总体开发思路41、开发思路42、功能定位43、档次定位54：住宅产品定位55、风格定位6三、规划设计建议71、规划设计原则72、设计经济指标83、住宅规划：84、商业规划：9四、社区公共配套及智能化10五、景观设计建议10六、服务功能13一、项目态势分析(SWOT分析)1.优势与劣势分析1.1优势(S)>区位优势：处于老城屮心，人气较旺，便于商业打造，路网比较发达；>配套优势：

2、合力超市，商业集屮一条街，鼓韵广场等，周边配套十分成熟；>基地优势：有较长的婉延曲折的滨江线，更使本案在水文章和亲水住宅方面人有可为；>规模优势：规模较人而适中，近200亩大盘交响乐章一经推出，在金沙将引起较人反响;>企业优势：谦翔宜业有人城市开发经验，充分发挥设计，策划，开发运营的优势，最大限度保证企业在本地开发成功。1.2劣势(W)>基地的弱点：项目拆迁、还建量太人，成本较高，临水系地质比较松软，开发高层建筑地基成本较高；>滨河水污染较严重,打造滨江商业有挑战；2.机会与威胁分析2.1机会(0)>本地市场潜力较大，好房

3、不愁卖；>抓住了周边区域内的空白市场，目前金沙县还没有集商业、金融、娱乐、休闲、餐饮、购物为-体的区域。>在产品上寻找更多的创新來形成项目的独特卖点。>增加项目的附加值。(如：打造更人的广场，方便当地老白姓休闲、娱乐等)>金沙房地产开发水平总体比较低，多数开发商尚处于卖房子和卖家居阶段，极少数进入卖环境阶段，尚没有进入卖文化与生活方式阶段者。2.2挑战(T)(1)竞争性楼盘：(金都国际、开明•同心人市场等等项目)的竞争与分流。（2）竟争性区域：如金沙竟争区域概念迅速从新城崛起，对本案所处老城区形成明显竟争态（3）企业管理决

4、策的失误，内部资金运作和财务风险都会导致项目运营危机；⑷国家相关政策的不确定性，给房地产M场带來尼运。1.小结♦最值得张扬的优势（S）：配套优势（成熟，完善的商业配套的魅力）♦最需改变的劣势（W）：区域形象认知（改变城市形象，彰显城市活力）♦最应抓住的机会（0）：金沙处于城市勃发期，分散性像集中性发展趋势（商业中心说，增强辐射能力）♦最应正视的挑战（T）：竟争性楼盘的竟争（建立市场区隔，占领制高点）二、总体开发思路1、开发思路1）统一规划，分期开发，互相促进2）硬环境与软文化，导入新概念地产开发理念3）走时尚的、现代的、品

5、牌经营路线4）产品区隔+山场竟争的实战策略2、功能定位——城市中心居住区（CLD）以高档居住为主体，集（休闲、商业、文化、特色餐饮、教育（幼儿园）、运动、健康）等于一体的综合性的“城市中心亲水国际社区”（CLD,CentralLivingDistrict）。3、档次定位——中高档高尚社区采取城市形象提升手段，蜩造髙端形象（树立老城市新面子），不输掉屮档品质（物超所值），这种屮高档品质社区，在金沙尚无有力竞争对手，有较人的由场空白点.4：住宅产品定位1）户型功能分区:注意：两房八型重点要求实用性强，不设置辅助区，二+院馆和三

6、房及以上户型必须满足核心家庭人性化便用要素，保证核心家庭成员在使川上，私密度，公共活动上的要求，希望设计单位重点考虑。2）金沙项目具体设计要略及规避的不足:明说积句面趋送计赠设加积共置公设少域房可人揶主TJ一三帶颐区舸助1/O、适房舒书更能区mJ就区卧与门向窗凸地落首期（即一组团）:甘期一组团项目在户型配比上原则是过渡性设计，住宅八型配比上，整个项n的产品构成比为：四房占10%,三房占45%,二房占35%。3）具体设计配比户型特色设计而积而积比两房普通带落地窗70-8515%两房带书房院馆（可改）或+书房）85—9520%

7、三房普通带落地窗100-12040%三房带书房+书房或者+儿童房120—13015%四房+书房+儿童房+保姆房130-17010%总计100%备注：本推荐设计来源于市场调査处理和首期保守中适度跃进的情况下，希设计单位优化处理。小结：随着客八需求观念的不断变化，姥筑设计者也不断在改进和创意设计满足审场之需，光凭借单纯的，呆板的设计慢慢失去了市场，任何设计必须考虑人在不断物质文化不断增长需要而定，所以，本案在八型，窗，阳台等方面的处理必须考虑设计理念适度超前，满足未來山场需求。5、风格定位以现代风格为基调敕盘风格以现代风格为基

8、调，而乂不拘泥于单一-的设计元索，在造型和人性化设计上会增加更多的多元化和包容性元素0虽然现代风格在很多地区已经做滥，而且欧陆风情建筑风靡一时，但作为老城中心位直,乂是行政屮心，不具备在土地资源，环境，人文，城山发展的方向等方面，不利于打造异域的风情建筑。三、规划设计建议1、规划设计原则1）贯彻“以人为