中坤地产——第四代商业模式先行者.docx

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1、中坤地产——第四代商业模式先行者半开放式的商业构架为大钟寺中坤广场内的商户们带来更多展示机会。    　　住宅市场的调控进入寒冬期，当越来越多的开发商进入商业地产、旅游地产之时，黄怒波的中坤却已经在收获先行的果实。 43万平方米的大钟寺中坤广场进入养商期，投资百亿元的大兴商业项目规划即将出台，美国洛杉矶商业开始筹备……在过去的十年内，伴随着旗下旅游地产在全国乃至世界范围内开花散叶，中坤也悄悄做好了自己的商业布局，并且选择了自己的商业模式——以休闲体验为核心的第四代商业模式，其首个试点就是大钟寺中坤广场。 对外界频传的经营质疑，黄怒波表示：“目前项目招商

2、率接近100%，开业率超过75%，预计年底开业率接近90%。”他笑着告诉记者：“最困难的时期都挺过去了，我们现在有足够的耐心培育商业氛围。”    大钟寺的十年风雨大钟寺是中坤做商业地产的首个项目，即便对于一贯喜欢迎难而上的黄怒波而言，这个项目也是根“硬骨头”——总体量达43万，是北京市第二大体量的巨型商业。 虽然在商业地产上毫无经验，但是黄怒波已经为大钟寺广场选择了一条不寻常的路：不做巨型商业MALL，商业部分只引入少量的百货公司与卖场，约占整个面积的30%，其余空间则用以提供运动、娱乐、休闲等服务，如现代艺术街、法国风情城、酒吧街、儿童乐园、滑冰场

3、以及国际影城等，也就是现在所说的“第四代商业模式”。  大钟寺项目自问世就磨难重重，遭遇的指责、批评更是不绝于耳，但中坤集团董事长黄怒波依然相信大钟寺的方向没有错，“在网络的冲击下，百货业将很快遭遇重大调整，只有体验、休闲、聚会、餐饮是网络所无法取代的，因此，中坤一定要坚持第四代商业模式。” 该模式推出时，得到了业内专家的高度评价，认为具有高瞻远瞩性。清晰的模式却迟迟无法兑现，项目施工进度一再受阻，开业时间一拖再拖，眼瞅着周边的商业如雨后春笋般纷纷出现，背负众望的大钟寺广场却迟迟不能开业。按照中坤的计划，该项目预计2006年就全部建成，但实际2007年

4、才完成了主体工程，真正营业要到2010年9月。 黄怒波很无奈地告诉记者，大钟寺项目所在的位置原来是北京市民“菜篮子工程”的发源地，曾经的大钟寺农副产品批发市场，情况复杂，涉及的拆迁户多达3000多户，其间又赶上SARS，用了两年的时间才拆完，2004年年底终于得以动工。到2008年前后，又因为奥运，几乎处于停工状态。到了2009年，金融危机开始了，所有地产商都开始缺钱。    艰难的自持之路回想当年，黄怒波异常地感慨：“知道做商业不容易，但当时真没想到做这个项目这么难！”  其实，黄怒波可以选择相对容易的方式，那就是只做开发商，盖好房子，然后卖掉，不仅

5、不会遭遇这些年的重重质疑，而且可以获得巨额回报。但是，黄怒波选择了自持——做商业地产开发商最应该选择但又最艰难的路径。  据了解，目前国内的商业地产开发模式主要有三种，一种是万达模式，商业、住宅配套前行，能卖则卖，以期拿到最有利的滚动现金流；一种是SOHO模式，开发商只负责开发，项目全部销售，开发商基本不持有；一种是自持，开发商不仅负责开发而且自持经营。从商业的长远发展而言，自持模式是最好的，也是国外商业地产发展最常见的模式，但自持模式对开发商的资金要求很高，因为商业地产的开发周期很长，从规划、建设到最后运营一般都要在3-5年，开业后还需要经过1-3年

6、的养商期，也就是说5-8年期间，企业都不能去想净利润的。因此，国内绝大多数商业地产开发商都选择了销售模式。 黄怒波的想法有所不同：“从短期看，自持商业地产对资金的压力的确很大，但是远期看收益巨大。” “当年40亿元的投入，的确是个很庞大的数字，但是平均到每平方米的成本还不足1万元，现在再在这个地段开发商业地产，仅地价都要好几万元。仅仅物业升值就为中坤带来了巨大的收益。”此外，作为北京三环内最后一个商业航母的大钟寺中坤广场，未来在旅游、文化开发等方面也有巨大的潜力。 为了这个目标，中坤付出了外人难以想象的代价和忍耐。“中间遇到挫折或诱惑时，我也动过心思卖

7、掉项目，曾经有企业出过七八万元一平方米的高价收购大钟寺项目，但庆幸的是我都挺过来了。现在看来，这种磨难非常值得，不仅拥有一个前景大好的商业项目，而且拥有一支十年磨出来的完全属于自己的运营团队。”    中坤的商业构想黄怒波是个有韧性的人，如同登山一样，认定了高度，就要千方百计实现登顶。在商业地产的经营上，黄怒波同样如此。 大钟寺要做第四代商业模式，其核心就是“生活体验式消费”，这种模式不同于传统购物中心的模式，除了原有的购物功能之外，还要具备娱乐、休闲、体验、交际功能，比如伴随购物而生的餐饮需求、文化艺术休闲需求、影视娱乐需求、儿童体验游戏需求等。 虽

8、然这个模式已经得到市场认可，但目前尚未有成功的模式出来，中坤只能在摸索中学习。 为了理解这一模