汇通地产营销报告.ppt

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1、汇通地产“紫熙园”项目定位报告时间：2012，1，121报告目录PART1昆明宏观经济分析PART2昆明房地产市场整体分析PART3西市区房地产市场分析PART4区域代表楼盘分析PART5项目定位建议2PART1昆明宏观经济分析3昆明宏观经济分析据初步核算，2011年，昆明市预计实现地区生产总值2500亿元，同比增长14%以上。全市预计累计完成地方一般预算收入317.69亿元，同比增长25.2%；预计完成全社会固定资产投资2700亿元，同比增长25%；预计完成工业固定资产投资583亿元，增幅达51%，保持较高增长态势；全市预计实现规

2、模以上工业增加值690亿元，同比增长17%以上。4昆明宏观经济分析2011年1至12月，全市政府性项目实现融资655.99亿元，其中，市本级实现融资444亿元，占全市实现融资总额的67.7%。全年争取资金成效显著，共争取中央和省项目补助资金116.7亿元，比去年同期增加19.3亿元，同比增长19.8%，对加快基础建设、改善社会民生起到了积极的推动作用。5昆明宏观经济分析2011年全市将涉及农村基础设施、市政工程、保障性住房建设、生态环保、社会发展等五类50项建设项目确定为民生工程，年度计划投资110亿元。截至12月底，50项民生工程

3、项目中，除市群众文化中心恢复重建项目调整为2012年实施外，其余49项已全部开工在建。6PART2昆明房地产市场整体分析7销量分析2011年，昆明主城四区及呈贡新区商品房成交面积约680万平方米，成交套数为74000余套。除1月、4月成交套数分别创下12536套和10684套的“高点”外，其它逐月成交量均在3000—5000套之间徘徊。结论：在国家严厉的房地产政策打压下，2011年昆明地产销量呈下降趋势，而且到下半年，这种趋势更为明显。8价格分析2011年，昆明主城四区及呈贡新区商品房均价始终保持在7000元/平方米—8000元/平

4、方米区间。整体市场价格呈现出“8115”格局，即二环外区域的楼盘均价水平在8000—10000元/平方米不等，一环至二环线之间区域的楼盘均价为10000—15000元/平方米，一环内的楼盘均价水平在15000—20000元/平方米。结论：虽然2011年昆明行业销量下降，开发商任然保持价格上的坚挺，不过这种量降价稳的局面在年头岁尾被俊发的两次降价行为打破。2012年昆明地产将出现什么样的局面呢？9未来供应预测从2010至2012年，市政府将用3年的时间，在全市建设保障性住房16万套，其中，城镇保障性住房6万余套，农村保障性安居工程10

5、万套；2011年1至12月，昆明市土地累计成交土地509宗，成交面积20470230.3平方米，折合约30705.35亩，环比涨幅约为222.31%；结论：未来2-3年内，昆明市商品房供应量将出现2-3倍的增长；10未来需求预测2012年昆明市房地产市场需求将受到调控政策的影响：若继续保持目前的政策，预计2012年昆明市全年销量在6万套左右；若放开限购限贷政策，预计销量有3-5万套的回升；11未来价格预测在政策不变的情况下，未来2-3年，昆明房地产市场的价格总体上将保持下行的趋势，尤其是低端市场受到的冲击将更为明显；12PART3西

6、市区房地产市场分析13区域概况西市区一直以来在昆明居民心中是昆明的老工业区，发展对比昆明其他区域相对滞后，主要表现为这一区域集中了大量的破产企业、城中村。城市环境差，城市配套建设不完善，严重制约了区域的发展速度。居住人口多为西市区企业职工、城中村原居民、流动人口。居住人群的组成决定了区域居住人群普遍收入较低，置业能力较差。区域置业能力的限制以及区域自身配套条件的影响，一直制约着西市区的房地产开发，早期一直以多层为主，近几年来逐渐出现小高层、高层、洋房等多种物业形态，但相对南北市区，发展仍然滞后，档次品质较低。由于受区域环境、开发水平

7、及物业形态的影响，西市区的商品房均价一直处于昆明四个城区的低位，进一两年来，在经典双城和启鸿假日等区域大盘的带动下，西市区楼市的价格有所上升：年前，高层住宅的价格稳定在8000元左右。14区域定位西市区定位未来西市区将成为主城城市西部次中心，是昆明市对外交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化、体育、和居住功能为主，配套设施为辅，功能完善，环境优美，安全卫生的城市发展区。15区域划分虹山学府路板块由龙泉路、121大街、二环西路围成的区域。王家桥板块龙泉路，二环北路，普吉路所围成的区域。高新区板块人民西路以北，二环

8、西路以西的区域。马街板块人民西路以南，二环西路以西，与滇池沿岸所围成的区域。高新区板块马街板块王家桥板块龙泉路虹山学府路板块普吉路二环西路人民西路16西市区人口分析人口构成：城中村老居民；高新区滇虹、可口可乐等企业职工；客车厂等破产企