某住宅项目定位报告(最终稿)--中原地产.doc

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1、第一部分项目投资环境和市场供求状况调研结论一、合肥市国民经济总体概况1、合肥市经济运行情况良好合肥是安徽省省会，是全省政治、文化、经济和科教中心，市区土地面积458平方公里。根据合肥市统计局初步统计，合肥市2000年全年实现国内生产总值325亿元，按可比价格计算，比1999年增长10.3%，分别高于全国、全省的4.2、4.9个百分点，其中第一产业实现增加值35.93亿元，增长6%；第二产业实现增加值139.3亿元，增长12%，第三产业实现增加值117.77亿元，增长12%。国内生产总值中三次产业结构由上年的14.9：46.5：38.6

2、调整为12.3：47.5：40.2，第一产业的比重有所下降，第二、三产业的比重略有上升。消费品市场稳中见升。在国家采取增加城镇居民收入、再次降息、开征利息税等一系列措施的启动下，市场销售由稳转活。全年实现社会消费品零售总额148.27亿元，实际增长12.9%。分行业看，批发零售贸易业稳步增长，餐饮业增长较快，制造业增长缓慢，分别增长8.6%、24.8%、0.4%。商品交易成交活跃，全年商品成交市场总成交额147亿元,增长24.5%。物价继续保持低位运行。全年商品零售价格指数比上年下降3.5%，居民消费品价格比上年下降2.3%，其中衣着

3、和居住消费价格指数比上年上升1—2个点。（以1999年为100）行业结构、规模、主导产业：合肥市是以加工工业为主的综合性工业城市，全部现有34个工业行业，200多个工业门类，2000多种大类产品；国有及年销售收入500万以上的非国有工业企业共426家。目前已初步形成以电冰箱、洗衣机、电视机、空调机为主的日用电器和电子工业，以轮胎、日用化工和化肥为主的化学工业，以汽车、叉车、挖掘机、成套配电设备为主的机械工业等支柱产业，新型建材和环保产业初具规模，拥有荣事达电冰箱、美菱空调、日立挖掘机等主要名优产品。2、合肥市人口规模、结构、人口分布情

4、况、人口变动情况2000年年末全合肥市总人口429.95万人，非农业人口136.91万人；市区（东市区、中市区、西市区、郊区）年末人口130.28万人，其中非农业人口102.78万人。人口增长继续得到控制，本年出生人口45372人，出生率12.51‰，人口自然增长率7.94‰，人口机械增长率是1.97‰。东市区22.47万人,中市区25.98万人,西市区人口32.67万人，郊区人口较多，主要集中在西南部，包括蜀山镇、高新技术开发区和经济技术开发区在内。3、合肥市居民收入水平与消费水平、消费结构职工工资和城乡居民收入持续增长。2000年

5、全市职工工资总额41.3亿元，比上年增长4.9%，职工年人均工资7556元，比上年增长10.6。根据抽样调查资料，2000年全市人均可支配收入5813元，比上年增长5.2%，扣除价格因素增长7.5%，不同群体间收入差距拉大，不同行业、不同经济类型的企业间员工收入差距加大。合肥市居民实际支出增幅加大，其中非消费性支出比重大幅度提高，消费性支出内部结构趋于合理，储蓄借贷支出略有下降，储蓄存款继续增加。据城调队调查统计，合肥市民每月消费结构：居住类支出8.0%，衣着类支出占11.0%食品类支出47.3%,文化教育支出13.2%,设备用品7.

6、0%,交通通讯6.4%,医疗卫生3.2%。合肥市平均每户人口3.05人,平均每户就业人口1.87人，平均每个就业者负担人数1.63人（赡养系数）。一、合肥市房地产发展情况及变化趋势预测1、房地产开发行业规模及发展水平至2001年1月底，在合肥市城市面上开发综合办公室登记的备案的开发企业295家，比上年的235家增加50家，其中具备一、二级开发资质的43家，占总量15%，开发企业经济实力参差不齐，从业人员3千多人。目前合肥市房地产咨询、信息、销售代理、交易评估、拍卖等房地产中介服务很不完善、服务机构数量很少、规模小，从业人员素质不高、服

7、务意识不强，中介服务体系不完善，房地产二级市场和三级市场不活跃。2、合肥市93—2000年房地产市场总体供求概况从93—2000年，合肥市房地产开发规模平稳增长，施工面积平均每年增4.8%,新开工面积平均增幅是—2.2%,竣工面积平均每年增长12.86%,销售面积以平均21.08的增长速度稳定增长,房地产开发中住宅投资占主体,住宅施工、开工、竣工和销售面积占总体的比重都在50—60%之间，供求基本平衡。1999年，合肥市居民人均居住面积10.7平方米,比上年增长了7.6%。2000年合肥市房地产开发企业当年完成土地开发面积66.44万

8、平方米，比上年增长160.86%；正在开发的30.65万平方米，比上年增长91.73%；而待开发土地168.61万平方米,比上年增长了56.91%；当年内购置的土地146.80万平方米,比上年增长了225.57%；土地储