《某苑项目建议书》.ppt

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1、深圳蛇口滨海苑项目建议书深圳蛇口项目建议书项目建议书提纲一本项目现状二政府对蛇口片区的控规条件三深圳市及蛇口片区市场简析四开发方案（一）项目初步经济概算—仅仅在小区范围内的改造方案五开发方案（二）项目初步经济概算—包括小区周边范围的改造方案六两个更新方案的比较及建议七深圳市政府关于现行城市更新政策的有关规定八旧城更新工作流程九本项目产品初步定位建议十本项目SWOT分析十一深圳市政府关于旧城更新的最近政策动向及对策建议前言滨海苑原为中国北方工业深圳公司及原驻深企业(华特、南模、乐兴)职工宿舍，位于深圳市南山区蛇口花果山片区。该小

2、区占地13000平米，建筑面积32740平米（网上公布数字），区内有8栋职工宿舍共314户住户。小区竣工时间为1985年9月，至今建筑楼龄已经28年。由于小区建筑陈旧形象低下，在日新月异的现代化蛇口区域显得落伍。业主多次提议重建改造，为此提出滨海苑城市更新项目（下称本项目）。我们在对本项目进行初步现状调查，了解政府关于城市更新项目的政策规定，摸查了项目工作流程的基础上，提出本项目建议书。一本项目现状项目的区位位置本项目位于蛇口核心地段，周边招商路、蛇口新街、公园南路交汇，道路交通四通八达，多路公交线经行本项目周变路段，西接南海

3、大道，东接后海大道，南接望海路。轨道交通方面，距深圳地铁蛇口线东角头站、水湾站约5分钟步行距离。将来地铁十号线将沿南海大道修建，项目将紧邻双地铁。本项目距蛇口码头、深圳湾口岸约十分钟车程，距深圳机场约30分钟车程。可见项目区位位置得天独厚，海陆空交通方便兼备。项目在深圳的区域位置宝安机场地铁1号线前海后海地铁2号线华侨城富人区福田中心区区宝安机场地铁1号线前海后海地铁2号线华侨城富人区福田中心区区项目在蛇口的区域位置蛇口老工业区后海片区招商局“海上世界”滨海苑项目一本项目现状-区位图一本项目现状本项目周边社区配套情况作为深圳改

4、革开放的前沿地域，本项目周遍社区配套完整成熟，生活便利，人居氛围浓厚。学校（海湾小学、蛇口中学）、超市商场、银行、医院（深圳市蛇口医院、南山区蛇口医院公园）等社区资源围绕四周，蛇口最重要的商业街亦近邻本项目，以上完善的社区配套为本项目挖掘价值资源留下理想伏笔。周边配套情况如下图示：周边配套图一本项目现状地块基本情况占地面积：13000平米土地用途：住宅容积率：2.5总建筑面积：32470平米绿化率：30%土地性质：出让地竣工时间：1985年9月10日使用年限：50年（1984年9月—2034年9月）一本项目现状一本项目现状小区

5、内建筑情况8栋框架结构形式住宅楼，总户数314户，总建筑面积32470平米；以下是居乐物业管理有限公司提供的每栋楼账面面积情况：第1栋:2310平米；第2栋：2310平米；第3栋：2126.01平米；第4栋：2665.53平米；第5栋：2380平米；第6栋：2664.48平米；第7栋：4240.64平米；第8栋：2114平米。（1-8栋管理公司账面面积20810.66平米，但规划国土委的数据是21473平米）小区物业管理由居乐物业管理有限公司负责。一本项目现状五金楼、建行楼、税务楼利安楼水规院（9栋）1栋3栋5栋6栋4栋2栋8

6、栋7栋一本项目现状小区内居民情况居民总数314户，常住人口约1400人，其中北方工业深圳公司原业主约占总数一半左右。2-7栋为北方工业深圳公司原职工宿舍，第2栋2单元为华特公司员工宿舍，第2栋1单元为边检单位员工宿舍；北方工业在第3栋有8套单位，在第4栋拥有22套单位，在第5栋拥有70套单位，即北方工业深圳公司在本项目中名下物业有100套，面积4504平米，占1-8栋住宅面积21473平米的20.98%。目前北方深圳公司及原职工约占总户数的50%，同时这部分人的居住面积约占总面积的60%。根据相关政策规定，北方深圳公司名下的1

7、00套单位，仅仅算作一户业主。北方工业在小区户数和面积上均未达到2/3，但已经是小区内最大的单位。同时据了解，小区内大部分居民有较强改造意愿，以期达到改善居住条件，令物业增值的目的。一本项目现状周边建筑情况本项目沿招商路分别有层高7层建筑面积2790平米的建设银行楼（税务楼），楼高6层建筑面积5240平米的农业银行楼及五金楼；沿公园南路有属于湾下村的4层高金湾酒店(利安楼)，建筑面积估算约2200平米；沿蛇口新街靠近小区主入口东侧，有层高7层的水规院，建筑面积估算约2100平米；在蛇口新街与公园南路交汇处有临街商铺约100平米

8、；第6栋及第7栋底层为临街商铺。以上建筑均正常经营或生活住宿。如金湾酒店(利安楼)属于湾下村产业，除提供酒店住宿外，底层商业租户有KFC，酒楼等周边建筑情况如下图示：一本项目周边建筑情况二政府对蛇口片区的控规条件根据深圳南山02-01&02号片区（蛇口片区）法定图则，本项目所