青山区武东路项目前期营销策划思路课件.ppt

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1、青山区武东路项目前期营销策划思路2011年2月提纲项目认知环境认知客群分析项目定位规划建议营销实施一、项目认知项目概况配套资源区域前景属性界定项目问题项目区位位处青山武东地区，城区近郊项目位处于青山区武东地区武东路旁的芦家咀路。临近东湖风景区、杨春湖城市副中心、武钢集团所在地。临近三环线，处于武汉东部的城区近郊位置。青山区中心杨春湖副中心武钢集团东湖风景区武东地区项目周边居住气氛浓厚，周边民房、宿舍较多中百仓储地块471宿舍民房项目东、南、西临和平乡卢家咀村，北临四七一工厂宿舍，形成特有的民俗风情和文化底

2、蕴，居住氛围浓厚。项目地块资源较好，闹中取静，生态宜居。项目数据高容积率的小规模项目地块性质控制为居住用地，净用地面积为12607.13平方米(以实测为准);容积率控制在3.3以内。总建筑面积：41603.53平方米。地块较为方正，易于进行规划。配套资源交通便利、生活配套齐全近几年来，武东地区整合资源，拓展空间发展第三产业，增设服务网点，包括超市、百货、副食、餐饮等各种行业，满足日常生活需求。项目附近公交、中百仓储、银行……一应俱全，生活配套较为完善。自然环境临近严西湖，地块内部景观资源较好严西湖地块内部

3、地块内部本案区域前景武东船舶配套产业园根据规划，武东船舶配套产业园分为东、西、北三个片区：东片区规划范围东至船舶园东路，南临武东路，西靠船舶园路，北抵武鄂高速公路，总用地面积91.58公顷，其中，可建设用地面积83.52公顷，规划道路面积8.06公顷;西片区规划范围东至船舶园路，南临武东路，西靠武大铁路，北抵武鄂高速公路，总用地面积200.07公顷，其中，可建设用地面积187.34公顷，城市道路面积12.73公顷;北片区规划范围东至船舶园东路，南临武鄂高速公路，西靠武大铁路，北抵青化路，总用地面积89.5

4、7公顷，可建设用地面积65.39公顷，项目界定项目初步界定区位：城乡结合部，临近东湖风景区、杨春湖副中心等配套：配套齐全、交通方便、居住气氛浓厚环境：周边民房形象档次低，存在工业污染，地块内部有一定的自然环境，闹中取景。核心问题：面对这样一个区位、环境、地块等并不突出的项目，我们如何达到预期开发目标？产品与营销是关键！地块：规模不大的高层项目，地块较为方正。思考一：如何弱化周边工业污染？由于项目处于工业区内，有以下不利影响：建议：打造绿色、生态、环保的生活小区，引进一些高科技建筑材料，减少外界污染对居住者

5、的影响。项目问题思考思考二：项目周边为农村，形象较差。项目周边民房较多，外立面陈旧，嘈杂的居住环境会降低社区的整体可观度。项目所在环境，客户将被认为是“农村”，影响客户的价格预期。建议：打造地标级建筑，引领周边高品质居住的新时代。制定合理的价格，找准购买客群。二、环境认知区域概况房地产市场概况竞争分析典型项目青山概况青山——“十里钢城”青山区地处武汉市的东部，是武汉市中心城区之一，东与洪山区接壤，西与武昌区毗邻，南倚东湖风景区，北濒长江，与天兴洲隔江相望。全区面积47.36平方公里，常住人口45万。武钢、

6、一冶、石化等数十家大中型企业云集于此，青山区城区建成面积47.36平方公里（其中武钢厂区占地22平方公里）素有“十里钢城”之美誉。青山区所在武东地区概况以工业兴起的武东生活区武东位于青山区东南端，西与东湖风景区相望，北以青化路与武钢厂区相连，东南依严西湖与洪山接壤，面积6.98平方公里，有社区居委会6个。生活区主要由武汉重工铸锻有限责任公司（四七一厂）、武汉船用机械有限责任公司（四六一厂）、武汉铁路分局武东编组站、武钢运输部等企业自建的职工宿舍构成，生活区与厂区连片。引进武汉天宇锻造有限公司，武汉螺旋桨有

7、限公司和武汉布洛克司马等船舶类工业项目，与两厂产品、工艺相配套，形成产业链。拓展空间发展第三产业，增加服务业网点数目，满足武东地区广大群众日常生活需求。青山规划“东工西居”的总体布局根据整体规划项目位处青山的东部工业区。项目所在地青山规划青山的大交通逐步形成项目所在地项目位处青山区的南部地带、临近三环线及武鄂高速。青山区土地状况地块编号土地使用权人位置土地面积（公顷）用途容积率成交价格（万元）亩单价（万元/亩）楼面地价（元/平方米）P(2010)207号中国石油化工股份有限公司武汉分公司青山区二十一号公路

8、旁18.72工业0.5927033.01/P(2010)208号武汉怡佳房地产开发有限公司青山区武东路8号1.26居住3.34170220.511002.32P（2010）094号武汉新七建筑集团青山区随州街26390居住兼容商业215050380.192851.46P（2010）178号湖北长城建设青山区冶金大道9号4042商业金融业3.83520580.572291.73土地供应量偏少，市场供不应求从2010年至2011年