2019南充下中坝地块前期定位报告97p课件.ppt

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1、美轮房产借船出海营销代理服务方案2019.3出于控制阅读篇幅的考虑，本报告不再就双方本就知道的事实予以重复，同时主报告体不堆砌冗长的市场数据，所有市场研究均以附件体现。甲方需求理解与本案课题理解需求1、翰龙地产充分理解开发商基本需求，就此类明显的新区核心、商住综合小规模产品理解而言，在确保销售速度的前提下，必须做到价格最大化。需求2、翰龙地产充分了解本案关键问题在于商业部分以及住改商部分，因此在加快住宅产品销售的同时，必须做到为商业产品形象标杆并建立市场话题和关注度，并积累客户渠道资源。毫无疑问，

2、本案为南充高坪区快销型产品，以住宅树立优势，带动商业去化。课题1、如何界定产品属性，优化产品价值在重重竞争中实现利润最大化？课题2、利用何种渠道、以何种价值提炼内容与表现，向目标客户传达？课题3、在营销执行阶段，能够如何增强团队的服务能力及执行力？【解题一】小规模项目商业自持运营可行性解码1、本项目体量整体规模在10万平方米左右，商业部分预计不超过3万平方米，且其中包含农贸商业、独立商业体、住宅底商多种商业形态，长期持有运营，成本过高。解码2、本案关键问题在于商业部分以及住改商部分，农贸商业对整体

3、商业档次有一定的负面作用，整体规模也决定：本项目所具备商业部分仅能作为区域商业中心附属。本项目所属商业整体规模偏小，业态属性多。【解题二】翰龙观点：本项目自身条件所限，商业自持运营不够现实。去化项目商业部分对本项目是为最合理方式。本项目客户群体【解题三】解码1、南充购房者地缘性强，高坪区本地购房者是该区域的的主力购房客群，周边区域也有部分人群进入主城购房，但整体比例相对不高。解码2、商业投资客感兴趣的购买区域集中于传统商业中心与新兴商业中心，对项目所处区域认可度不足，商业类产品投资认识度低，对价格

4、因素敏感。他们对本项目缺乏足够的认识，对市场发展趋势理解不足。核心1、塑造更具打动力的城市、项目价值，加强价值理念引导，做大营销半径覆盖他们。核心2、打造更具吸引力的产品，强化价格因素优势，引起本地客户、以及投资客户的踊跃夺食。本项目竞品维度【解题四】假想敌来自属性，则目标客户【圈层无疆】。假想敌来自区域，则目标客户【囿于区域】。本案在南充的竞品维度，重点非属性产品，而是区域竞品。竞争核心：借船出海，合理打造产品优势树立区隔，利用营销宣传提升项目影响辐射范围。对于本项目而言，如何突围，其实就是如何

5、借势，并结合产品特色转为区隔——翰龙认为：产品、企划、圈层、营销、卖场……,全方位、全动作的区隔。基于以上理解，让我们开启本案产品定位、营销决胜之道……产品论解第一部分：产品及定位策略第一章>>>项目本体研究1.1区位交通1.2宗地指标1.3宗地四至1.4项目属性界定1.5问题分解1.6项目推导途径1.1区位交通高坪区顺庆主城区嘉联主城区嘉南新区市政新区华凤区南门坝区滨江北段区江东新区下中坝区本项目地处下中坝板块，是南充政府重点规划的商业核心区，目前成熟度低项目位于嘉陵江东侧，属区域成熟度较低的下

6、中坝板块，与成熟的五星花园商圈直线距离仅隔1公里。1.1区位交通顺庆区嘉陵区中下坝大桥嘉陵江白塔大桥白塔公园滨江大道江东大道下中坝开发区高坪区嘉陵江下中坝片区位于南充市区嘉陵江中游以东，隔江与顺庆主城中心区相望，南临都京坝片区，北接高坪中心城区，东依鹤鸣路，西滂嘉陵江。场地所在属于嘉陵江沿江平坝地区，地形平坦。1.2宗地指标地块一占地面积7516平方米容积率≤1.5建筑密度≤50％绿地率≥20％地块二占地面积36510平方米容积率≤2.5建筑密度≤30％绿地率≥35％按照常理判断项目具备较为优质的

7、开发基础，对于项目而言，重点在于走哪条线路，开发何种物业更有利于形成项目资源利用的最大化与最佳化，从而为项目成功开发奠定基础。1.3宗地四至项目具备四大优势：项目资源条件一：紧邻嘉陵江，自然景观资源丰厚。项目资源条件二：毗邻未来商业中心。项目资源条件三：新区新貌，价值效应明显提高。项目资源条件四：路网结构四通八达，北接琴台路，南接瑶池路，左接江东大道，右接高都路。宗地位于南充下中坝开发区，紧邻嘉陵江，拥有无可复制的滨江景观资源，项目所处区域规划为商业中心，形成未来优质配套潜力。1.4项目属性界定项

8、目区域条件符合生态住区的打造，但项目体量较小，与周边项目相比不具备明显的开发优势，竞争有利条件在于隶属新区，汇聚较好的交通、形象条件，且毗邻未来商业中心。区域属性：新兴城市规划的下中坝将成为南充未来的城市特色商业中心城市住宅集中区优越自然环境和商业规划吸引消费者进入通达性强路网较为方便，离主城较近项目属性：商住地产项目含住宅、商业产品优质资源自然资源以及商业规划，形成项目开发竞争力项目规模占地66亩，打造舒适、宜居物业1.5问题分解核心问题的分解：项目该以怎样的姿态形成自身的战略定