房地产营销策划方案课件.ppt

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1、汇辰置业·东城御景项目营销策划方案报告需要解决的三大问题>>怎么卖？营销节奏如何铺排？营销渠道如何开展？营销方案如何实施？解决问题WHAT谁是我们的核心客户？对应产品主张是什么？卖给谁？分析问题WHO卖什么？项目形象如何确立和拔高？本案具有什么特质与特点？核心价值主张是什么？提出问题WHY我们要达成的三大目标>>实现项目整体销售目标的达成－－完成预期销售任务实现项目形象气质的整体拔高并持续超越－－树立区域标杆，开发区首席纯正英伦社区实现多元化的营销互动与利润递进式超越－－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化报告整体思路与3W策略路径：1.

2、营销目标和任务3.竞争对手分析（我们的营销重点）1.产品剖析1、项目解读建议2、SWOT分析3、核心价值2.市场定位3.客户分析分析问题总体策略1、活动营销2、体验营销3、传播营销4、推广预算销售攻略展示攻略推广攻略1、宣传策略2、价格策略3、推售策略（节奏）解决问题渠道宣传WHY为什么营销推广思路营销执行WHO是谁WHAT做什么2.市场现状分析（我们的战场）一、WHY之项目目标分析：实现本案销售价格项目销量（节奏把控）产品形象（树立品质）（利润点的最大化）靠怎样的产品和概念留住客户？如何保证我们的产品绝对好？（产品创新）怎样的展示才能留住客户

3、？最直接思维方式的进入——基于理性的感性二、WHY之市场现状分析：政策视角1、宏观政策之“国十条”与“国五条”（政策出台背景）本轮房价快速增长的原因地方政府两面性通胀预期加速信贷投放过量市场供给不足二、WHY之市场现状分析：政策视角2、宏观政策之加息（对楼市的影响）加息影响借贷资金成本上升、银行存款利率上升、流动性收紧开发商需求者加快销售回笼资金主动跟进首套需求改善需求保值型需求加息初期价格平稳多次加息后跌初期对不同档次物业影响会有不同购买力较弱暂时观望购买力较强，初期受影响小初期受影响小通常要到加息周期的后期，房价开始明显下降资金紧张资金较宽

4、松单纯从加息对楼市的影响来看，主要是通过调节开发商的资金成本，来促进供应、降低需求，从而使供求关系发生改变、降低房价；但从加息的实质影响来看，其初期影响较小，主要是通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降。二、WHY之市场现状分析：政策视角3、市场走向201004—08政策频出媒体炒作形成观望成交量萎缩201009—12价格略降，成交量低糜，市场供应减少201101—06政策松动，量价上涨房价高企调控出台成交量、价回落开发商投资热情遇冷供需失衡价格反弹二、WHY之市场现状分析：主城区城东板块城北学区板块城南政务板块月亮岛板块传统的工业区域，目前

5、城市规划主要的发展方向，在原工业开发区基础上形成规模经济园区和产业园区，带动城市发展；区域房地产发展处于起步阶段，发展不成熟，板块价值没有被挖掘；城市新兴的行政商务核心区；后续优质地块供应减少，主要集中在新市政府东侧目前城中村区域；六安市房地产形象、品质、价格标杆区域；依托学区发展起来的房地产板块；住宅土地供应基本饱和，后续供应以非住宅用地为主；客户比较分散，有条件的为孩子上学的六安市区家庭为主。城市视角市民观点：“现在的六安开始东扩了”城市发展热点将发生转移，城南、城北学区板块价值正在透支。城市的规划热点仍在离主城区较近的月亮岛板块、城北学区

6、板块，更容易牵引城区客户。随着城市化进程的加快，六安中心城区的土地资源愈发变得稀缺，地段升值很大。城东是六安连接合肥、融入省会经济圈的桥头堡，是六安未来的重要发展方向。二、WHY之市场现状分析：城市视角六安房地产市场概况——量价齐升纵观2010年年内六安楼市均价走势，1-6月，六安楼市基本上呈现出一轮上涨趋势，7月宅销量升高的同时，宅均价显著回落至3377元/㎡，此后宅销量连续3个月呈现出快速上涨趋势，9-11月随着宅销量的持续上行，宅均价连续出现小幅回落，但仍连续三月保持在3900元/㎡的高位运行。从2010年年内走势来看，六安楼市受调控政策

7、影响较小，4月中旬一次调控政策出台后，在之后的5月份六安楼市宅销量仍然保持在千套以上的高位，6-8月宅销量出现波动，而自8月跌至年内低谷512套之后，宅销量呈现出一路上行的趋势，在11月冲高至1591套，超过3月的1455套，再次刷新年内月度成交高点。二、WHY之市场现状分析：城市视角合肥六安巢湖构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融等都要突破行政壁垒.打造省会“旅游圈”建跨区域“经济特区”“合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划,合肥经济圈力争成为安徽省省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进

8、一步成长为安徽的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。六安在融入合肥城市圈过程中:一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自身的发展另一方面要