未来中心个案2015课件.pptx

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1、未来中心个案分析世家机构2014/07——世家机构2015年1月7日目录项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势项目概括项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势蜀都大道一环路一环路东风路北二巷二单元酒店在售一单元Loft已售罄项目区位项目名称未来中心开发商成都市水碾河商场有限责任公司地址蜀都大道和一环路内侧交汇处总占地面积约15亩总建筑面积约8万㎡容积率6建筑密度55%绿化率25%物业形态Loft+酒店+综合体商业面积约3.1万㎡酒店面积约3万㎡总层数28层；地上：25层；地下：3层层高loft:4.9

2、米；SOHO:3.6米；酒店：3.2米开盘时间2014年1月交房时间2016年6月30日项目区位未来中心项目北东南未来中心位于成华一环路内侧与蜀都大道交界处，距离地铁2号线约800米。北临一环路，南靠东风路北二巷，东接东风路。项目周边未来中心成都饭店项目娇子音乐厅项目周边区位&交通分析未来中心项目位于一环路市中心，地段价值不言而喻；所处区域发展较为缓慢，周边以老居住区为主；项目临地铁2号线较近，公共交通齐备，交通便捷；未来直接竞品项目为成都饭店项目；项目周边主要以老旧住宅小区为主，居住人群较多，写字楼较少，

3、商务办公人群较少，对于项目酒店入驻率可能有一定影响；项目临近东大街CBD板块，目前东大街CBD写字楼众多，供不应求，项目办公属性体现价值与意义较弱项目售楼部东风路北二巷，无任何昭示性，达到性较差，后期将售楼部搬迁至水碾河十字路口底商。区位&交通分析：未来中心由成都水碾河商场有限责任公司开发。成都水碾河商场有限责任公司注册资本1500万，在职员工196人。主营：日用百货,针纺织品,五金交电,自行车,电讯器材等。投资及运营商为香港大未来。香港大未来源于英国萨摩亚商业运营公司。开发商分析通过网上搜寻，不论成都水碾

4、河商场有限责任公司或是香港大未来均无完整信息。透过侧面了解，开发商应为首次开发，具有一定经济实力与背景。开发背景分析2010年7月10日报道地处东风路与水碾河交汇处的水碾河商场股权易主，据介绍，接手的是一家温州投资型企业。昨日，成都市水碾河商场有限责任公司（以下简称“水碾河商场”）发布公告称，根据股东会决议，受让方将整体收购26名自然人股东持有的100%股权。……2008年底，成华区曾与香港星群国际有限公司签订了合作框架协议，当时计划在原水碾河商场位置规划建设两栋150米高、37层、以超5A级写字楼及星级酒

5、店为主要业态的城市标志性项目———成都帝星大厦。那么此次股权易主，是否与该大厦修建有关？接手人将对此商场做出什么改变？……记者随后联系到水碾河商场公司的法定代表人夏旭，“我们现在是议价完成之后，按照程序在走流程。”夏旭表示，此次转让是26个自然人手中100%股权的整体转让。对于接手人的信息，夏旭表示接受方并非香港企业，“原来确实曾有设立标志性建筑这个想法，但后来香港方面没有了消息。”夏旭表示，受让方是一家温州的企业，主要从事投资性行业，不过对于此次转让的具体成交价格以及接手方对商场的打算，他表示不方便透露。

6、开发背景分析根据2010年资料调查：项目宗地原地表建筑面积1.63万平方米，主体为“富士大厦”和“水碾河家具商城”。开发背景分析2010年初始经济指标总占地面积：15亩容积率：8.5土地性质：商业用地可开发，也可做项目扩容开发，市规划局已有初步方案，如扩容约达到50~90亩的开发面积开发背景分析2010年项目成本测算：预计投入10.8亿元开发背景分析2010年项目净利润测算：预计3.15亿元配套分析自身配套周边配套商场银行邮局医院学校农贸商场轨道交通公交交通北京华联家乐福工商银行、建设银行、民生银行双桥子邮

7、政营业厅新华医院娇子小学、锦官驿小学东风路菜市场地铁2、4、6号线3路、4路、27路、34路、58路等20条线路未来中心自身商业配套较为完善，-1F—5F为集中式购物中心，-2F、-3F为地下停车场，同时拥有酒店及loft和soho，即可满足自住，同时满足办公。未来中心自身配套较为完善，满足居住、办公、购物需求，同时加之周边完善的生活和交通配套，进一步提升项目价值。签约酒店未来中心签约桔子水晶酒店——中国形象店，另类五星级桔子水晶酒店在北京、上海、杭州等地运营较出色，它提倡简约而富有现代化感觉，被很多年轻群

8、体接受，在全国大概有26家店，酒店价格在500-800元/晚。招商情况建筑风格未来中心由2栋塔楼和裙楼组成，外立面玻璃设计，较为时尚、大气。签约的桔子水晶酒店，富有独有的创意文化，推崇简约而富有现代化感觉。销售分析项目概况销售分析推广分析客户分析项目优劣势loft开盘2013.12.159月11.612月loft售罄推出酒店soho一批次酒店开盘二批次酒店开盘未来中心2013年12月loft开盘，经过接近约10个