资产评估公式.doc

《资产评估公式.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、重置成本估算方法：1、重置核算法（细节分析法、核算法）。购买型重置成本，由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成；自建型重置成本，是根据重新建造资产所需的料、工、费以及必要的资金成本和开发者的合理利润等分析和计算出来。2、价格指数法。重置成本=资产的账面原值*（1+价格变动指数）或=资产的账面原值*价格指数1）定基价格指数=（评估时点定基价格指数/资产购建时定基价格指数）*100%2）环比价格指数，X=（1+a1）*(1+a2)*(1+a3)*……*(1+an)*100%an为第n年环比价格变动指数。3、功能价值类比法。1）生产能力比例法，被评估资产重置成本=（被

2、评估资产年产量/参照物年产量）*参照物重置成本2）规模经济效益指数法，被评估资产重置成本=参照物资产的重置成本*（被评估资产的产量/参照物资产的产量）；x为规模经济效益指数。实体性贬值估算方法：1、观测法（成新率法）。资产实体性贬值=重置成本*（1-实体性成新率），实体性成新率=1-实体性贬值率2、使用年限法。资产实体性贬值=[(重置成本-预计残值)/总使用年限]*实际已使用年限总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用率资产利用率=（截至评估基准日资产累计实际使用时间/截至评估基准日资产累计法定使用时间）

3、*100%功能性贬值估算方法：1、超额运营成本=被评估资产的年运营成本与主流资产的年运营成本之差2、净超额运营成本=超额运营成本-可抵减的所得税额3、估计被评估资产剩余寿命4、被评估资产功能性贬值额=（被评估资产年净超额运营成本*折现系数）若有超额投资成本形成的功能性贬值，则功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本经济性贬值估算方法：1、当确信被评估资产的功能与其价值呈指数关系时：经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)]*100%2、当确信被评估资产的功能与其价值呈线性关系时：经济性贬值率=[1-(资产预计可被利用的生产能力/资产原设计生产能力)]*10

4、0%资产的经济性贬值额=资产的重置成本*经济性贬值率3、当确信被评估资产持续存在收益损失时：经济性贬值额=资产年收益损失额*（1-所得税税率）*（P/A,r,n）市场折扣法：资产评估价值=参照物交易价格*（1-价格折扣率）市场比较法（市场售价类比法）：房地产评估价值=参照物交易价格*交易情况修正系数*区域情况修正系数*个别因素修正系数*交易日期修正系数交易情况修正系数=正常交易情况值*参照物交易情况值区域情况修正系数=评估对象房地产区域因素值*参照物区域因素值个别因素修正系数=评估对象房地产个别因素值*参照物个别因素值交易日期修正系数=评估基准日房地产价格指数*参照物交易日房地产价格

5、指数房地产收益法评估：1、房地产资本化率=安全利率+风险报酬率2、市场租价比法：，r为评估对象房地产的资本化率；为交易实例i的纯收益；为交易实例i的价格；n为交易实例的个数。房地产重置成本估测：取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、相关税费假设开发法（剩余法）：待开发房地产价值=（开发完成后房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-开发利润-销售税费）*折现系数路线价法：1、土地单价=路线价*深度价格修正率土地总价=路线价*深度价格修正率*土地面积2、另有特殊条件存在：土地单价=路线价*深度价格修正率*其他价格修正率土地总价=路线价*深度价格修正率*其他价格修正率*土地面

6、积机器设备成本法评估：外购国产设备重置成本估测：1）市场询价：重置成本=正常市场销售价格+合理的运杂费+安装调试费+其他费用等；2）功能价值类比法，当资产的功能与成本呈线性关系时：被评估机器设备重置成本=参照物机器设备现行成本*（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能）；呈指数关系时：被评估机器设备重置成本=参照物机器设备现行成本*（被评估机器设备功能/参照物机器设备功能）；3）价格指数法：机器设备重置成本=机器设备原始成本*（评估时该类设备的的价格指数/购建时该类设备的的价格指数）自制设备重置成本估测：重置核算法：自制设备重置成本=制造成本+制造利润+税金+设计费+安装调试费机器设

7、备实体性贬值估测：1、使用年限法。成新率=[机器设备尚可使用年限/(机器设备已使用年限+机器设备尚可使用年限)]*100%2、修复费用法。成新率=1-（修复费用+损耗额）/重置成本损耗额=不可修复部分的重置成本*（已使用年限/总年限*100%）不可修复部分的重置成本=重置成本—修复费用机器设备功能性贬值估测：1、超额投资成本造成的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本2、超额运营成本造成的功能性贬值参考功能性贬值估算方法机器设备经济性贬值估测：1、设备利用