资产评估公式.doc

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1、.word格式,收益法资金时间价值复利终值F=P*(1+i)n复利现值P=F*(1+i)-n后付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/iF=A*∑(1+i)n-1后付年金现值P=A*∑(1+i)-nP=A*[1-(1+i)-n]/i先付年金终值F=A*[(1+i)n-1]/i*(1+i)先付年金现值P=A*[1-(1+i)-n]/i*(1+i)递延年金现值(m期后n期)P=A*[1-(1+i)-n]/i*(1+i)-mP=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i-A*(1+i)-m永续年金现值P=A/i年偿债基金(每年末

2、应存金额)A=F*i/[(1+i)n-1]年资本回收额(每年应还本付息额)A=P*i/[1-(1+i)-n](一)纯收益不变1.永续:P=A/r2.有限A*[1-(1+r)-n]/r(二)纯收益在若干年后保持不变1.无限:P=i=1n[Ri(1+r)-i]+A/r*(1+r)-n2.有限:P=i=1m[Ri(1+r)-i]+A*[1-(1+i)-(n-m)]/i*(1+i)-m(三)纯收益按等差级数变化1.递增无限:P=A/r+B/r22.递增有限:P=(A/r+B/r2)*[1-(1+r)-n]-B/r*n(1+r)

3、n3.递减无限:P=A/r-B/r24.递减有限:P=(A/r-B/r2)*[1-(1+r)-n]+B/r*n(1+r)n注意计算收益年限n=A-(n-1)B(四)纯收益按等比级数变化1.递增无限:P=A/(r-S)2.递增有限:P=A/(r-S)*{1-[(1+S)/(1+r)]n}3.递减无限:P=A/(r+S)4.递减有限:P=A/(r+S)*{1-[(1-S)/(1+r)]n}(五)已知未来若干年后资产价格P=A*[1-(1+r)-n]/r*Pn(1+r)-n成本法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济

4、性贬值(一)重置成本1.价格指数法重置成本=资产的历史成本*价格指数重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数)*100%环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+an)*100%2.功能价格类比法重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年产量)X(二)实体性贬值1.观察法实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)实体性贬值=重置成本*实体性贬值率2.使用年限法⑴资产利用率=(

5、实际利用时间/法定利用时间)*100%⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷(三)功能性贬值1.超额运营成本⑴超额运营成本⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率)⑶资产剩余寿命⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数2.超额投资成本功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本(四)经济性贬值经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能力)X]*100%经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*[1-(1+i)-

6、n]/i森林资源资产评估成本法1.重置成本法(幼龄)⑴株数调整系数K1株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数当r≥85%,K1=1当r＜85%,K1=r⑵树高调整系数K2K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高⑶En=K*i=1nCi(1+P)n-i+1K:林分质量调整系数Ci:第i年生产成本(年初)2.费用价值法(改良),专业.专注..word格式,Bn=A(1+P)n+i=1nMi(1+P)n-i+1A:林地购置费Mi:第i年林地改良费(年初）市场法1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)En=W-C

7、-FW:销售总收入C:木材经营成本F:木材生产经营利润2.市场成交价比较法E=K*Kb*GK:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数Kb:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价G:参照物市场交易价格收益法1.收益净现值法(经济林)En=i=nu[(Ai-Ci)/(1+P)n-i+1]Ai:第i年的收入(年末)Ci:第i年的成本支出(年末)u:经营期n:林分年龄(评估时)2.收获现值法(中龄,近熟)⑴存在间伐Bu=K*[Au+Da(1+P)u-a+Db(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n-i=nu[Ci/(

8、1+p)i-n+1]⑵无间伐Bu=K*[Au/(1+P)u-n]-Ci*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]Au:主伐时纯收入(年末)Da、Db:间伐纯收入(年末)Ci:第i年营林生产成本(年末)u:经营周期3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)⑴林木评估En=A/PA:年平均纯收益(年末)⑵林地使用权①无限:Bu