房地产开发企业中主要税种的税收筹划.doc

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1、房地产开发企业中主要税种的税收筹划作者：accountingnet提交日期：2009-7-3117:21:00

2、分类:

3、访问量：35房地产开发企业中主要税种的税收筹划　　房地产开发企业涉及的税种比较多，归纳起来有：耕地占用税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税、房产税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等。在这些税种中，并不是所有的税种都适合进行税收筹划。当前房地产开发企业可以进行税收筹划的主要税种有：营业税、土地增值税、房产税、企业所得税。由于不同税种的性质不同，税收筹划的途径、方法及收益也不同。　　一、营业税的税收筹划　　１、减少营业税应税项目的流转（转让）次数

4、　　我国税法规定，房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。现以一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情况。甲房地产开发企业曾为建筑房屋向乙房地产开发企业借入２亿元人民币，约定借款到期後，甲房地产开发企业以开发的部分房屋充抵借款。最终，甲房地产开发企业用３００套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税１０００万元、城市维护税７０万元及教育费附加３０万元（不考虑印花税和契税），以上三项税合计１１００万元。而乙房地产开发企业接受这３００套住宅是为了收回甲企业以前的欠款，而非自用，所以乙房地产开发企业拿到这些房子以後还要销售出去。因此，也要支付相关税１

5、１００万元，乙房地产开发企业实际收回的欠款为１．８９亿元（２亿元—０．１１亿元）。３００套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若乙房地产开发企业帮助甲房地产开发企业代理销售这３００套住房，住房销售後，销售款优先偿还原先欠款。对于甲房地产开发企业而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。这样的筹划使３００套住房仅被销售一次，只需交纳一次营业税，乙房地产企业实际可以收回的借款就是２亿元了。　　２、选择合作建房方式　　合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。例如丙企业通过参与土地拍卖竟得一块地价６亿元的土地。由于丙

6、的技术水平有限，采用合作建房方式与丁企业联合开发此房产。由丙提供土地使用权，丁提供资金。丙、丁两企业商定，房屋建好後，双方平分。完工後，估计双方可各分得价值７亿元的房屋。合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”方式和成立“合营企业”方式。根据营业税法的规定，两种不同的合作建房方式将产生完全不同的纳税义务：（１）“以物易物，方式。丙企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务。此时其转让土地使用权的营业税为６亿元，丙应纳的营业税为３０００万元。（２）“合营企业”方式，丙企业以土地使用权、丁企业以货币资金成立合营企业，合作建房，房屋建成後双方采取

7、风险共担、利润共享的分配方式。由于丙企业投入的土地使用权是无形资产，无须缴纳营业税。　二、土地增值税的税收筹划　　１、降低增值率的税收筹划　　计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小，按照相适用的税率累进计算征收的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越，多。所以降低增值率是少纳税的关键，而减少增值额或增加扣除项目金额可以降低增值率。　（１）减少增值额　　①降低房屋的销售价格　　房屋销售价格的降低会使销售收入减少，从而会使增值额减少，也会使土地增值税减少。但是房地产开发企业在降低房屋的销售价格时，必须认真比较减少的销售收入和减少增值额所带来的税金减少额两

8、者的大小，从而决定是否进行税收筹划。　　②与客户签订销售与装修两份合同　　随着装修费在房款中所占比重逐年递增，其对土地增值税的影响已不能忽视。若房地产开发企业与购房者签订合同时能稍加变通则可取得意想不到的效果。房地产开发企业可先设立一家装修公司，同时与客户签订两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用缴纳土地增值税。　　（２）增加扣除项目金额　　①选择适当的利息扣除标准　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定，利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期

9、贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的５％以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的１０％以内计算扣除。所以房地产开发企业有两种选择：第一，房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，应计算分摊的利息并提供金融机构证明，以据实扣除；第二，房地产项目主要依