沙盘讲解技巧.doc

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1、沙盘讲解技巧讲沙盘技巧一、目的：让客户以最快时间了解我们的产品。讲沙盘的目的不在于细，而在于精。客户需要什么？因为每个客户都不一样，不能千篇一律的对客户说出同一版本的说辞，在讲解沙盘之前最好能对客户的需求进行摸底，然后再根据客户需求情况进行介绍，怎样找到客户的需求点是最重要的。二、思路：沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位，建筑特色；景观设计；配套（内、外）；物业三、讲解技巧：讲沙盘时间不要太长，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话，所以，讲沙盘的最重要

2、的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的。讲沙盘一是让客户了解项目的规划情况，另一方面就是要引发客户的购买欲望。所以总结出我们楼盘的最突出的卖点，在沙盘中逐一呈现，讲解是的语气也很重要，一定要有激情做到抑扬顿挫，同时很重要的是观察客户的反映，当你发现你在讲到哪个方面客户表现出了兴趣，那么之后的销讲过程可以重点铺开去讲，而把客户不感兴趣的地方一语带过。项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。第一个卖点能说服客户，就说一个卖点

3、，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！多问多听多与客户沟通谈话，从而发现他的需求，如：问客户做什么职业？侧可以判断出客户的收入。问客户家里有没有小孩？可判断客户对教育环境的重视。问客户家有几口人？可向他介绍适当的房源。等等、、、  二、购置的程序和有关费用64、   五证是否齐全？商品房预售许可证编号？五证齐全（国有土地使有证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证）65、      产权年限是多少？66、      房产证、国有

4、土地使用证何时办？税费标准如何？何时可以拿到房产证？67、      付款方式和折扣办法？一次性付款、银行按揭。68、      签订认购协议或合同书需哪些证件？个人：身份证，公司：营业执照、法人代表证明或委托书。69、     何时办理按揭？一般在签订合同的同时收集客户的按揭资料，办理按揭．70、    按揭程序？正常程序：1、借款人凭销（预）售合同及有效身份证件，向贷款行提出贷款申请；2、贷款行对借款人按贷款条件进行初审，借款人领取住房贷款申请表；3、借款人将申请表及相关资料送交贷款行审核；4、贷款行按规定进行调查何审批，在15个工作日内给借款人作出

5、能否贷款的正式答复；5、凡审核同意贷款的，则通知借款人前来签订贷款合同，有关保险、公证、抵押登记费用由借款人按规定交纳；6、贷款行按合同规定，将借款人贷款资金以借款人购房款名义划入房地产开发企业在贷款行开设的售房款专户。71、 按揭需哪些证件？产权人身份证复印件四份（已婚者需配偶身份证复印件一份）；户口本复印件一份（已婚需双方的）；已婚的需夫妻双方结婚证复印件（需印有双方照片与名字的一页；未婚的客户需当地居委会或街道办事处开具未婚证明；离异客户需提供离婚证的复印件及未婚证明；丧偶客户则需提供相关证件；产权人收入证明一份（已婚需夫妻双方的，必须用固定的格式

6、有公章或人事部的章子）；首付房款收据复印件两份．72、     办理按揭需哪些费用？1、保险费率：贷款期限1—5年为0.5‰,6年以上为0.45‰(中国人民保险公司)：2、银行按揭资料费40元（免收客户，由亚华置业有限公司支付）；3、委托公证费200元（客户自己选择）；4、房地产交易所抵押费为贷款金额2‰、印花税10元、工本费20元。（房地产交易所收取）5、契税：73、      办理按揭主体身份有无限定？借款申请人须为18岁以上、男60岁以下，女为55岁以下。能提供有效身份证明、收入证明、职业证明的自然人。74、      如果未满18岁人士，如何办理

7、购房手续？75、      除了房款外还有哪些费用？需产权费用：契税、登记费（3元／平方米×面积）工本费＋印花税（15元）；银行按揭费用。76、      签订正式合同以后可否转让？应怎样办理手续？是否收取手续费及费用标准？合同在备案之前，客户持购房合同原件和身份证明向发展商提出申请，在交纳一定的转名手续费以后办理转名手续。手续费为：合同备案以后转让，则需按照产权部门的有关规定交纳一定的税费后办理转让手续。77、   银行按揭供款期间若银行代款利息发生变动，供款额是否发生变动，如何变动？供款期间若银行代款利息发生变动，供款额相应发生变动。78、     

8、供楼期间如果想转让，应怎样办理手续？ 三、合同签署问题问答79、     合同第