房地产项目开盘前期工作流程.doc

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5、区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况对项目进行成本框算了解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排项目对接汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果顾问公司开发公司土地深判撰写可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。现状基础文件、招标文件或合作文件市场深度调研进行地块

6、周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等工作项目初步定位根据周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议多方案进行初步成本测算、利润率分析开发周期及付款计划根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。方案确定投标、摘牌投方案标项目方案确定开发公司开发公司投标、摘牌投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获得土地,签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益

7、，契税，交易费合同条款的草拟和完善、提供资金用地规划许可证土地出让合同提供土地出让合同出让金、交易费交费证明提供资金缴纳出让金、交易费确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告向项目备案机关提交申请报告土地出让合同详规办理土地证土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目整合营销策划阶段项目初步研判1、项目总体战略要求确定顾问公司开发公司2、宗地基础调研与发展研判区域历史沿革及发展规划、宗

8、地属性及技术指标、地形条件、自然环境、交通、周边生活商业商务配套、市政配套设施。市场调研1、项目整体房地产市场总体供求现状区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向。2、项目周边竞争性楼盘调查对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析3、项目所在区域或临近商圈现状调研区域内商业业