房地产项目开盘前期工作流程 .doc

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1、房地产项目开发流程图房地产项目开盘前期工作流程主要阶段主要工作内容执行单位监督单位土地获取阶段土地信息收集现状图落实地块具体位置及周边情况开发公司　规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周边商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况对项目进行成本框算了

2、解当地的房地产市场状况产品形式、市场价格、市场格局、发展趋势及前景、开发周期的安排项目对接汇报土地初判结果宗地的详细情况、项目分析、房地产市场分析、初判结果顾问公司开发公司土地深判撰写可行性研究报告区域内宏观经济、发展前景等的分析该项目在区域房地产市场中的位置、定位、发展。现状基础文件、招标文件或合作文件市场深度调研进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等工作项目初步定位根据周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议多方案进行初步成本测算、利润率分析开发周期及付款计划根据土地的开工

3、条件、市场情况，共同制定开发节奏。方案确定投标、摘牌投方案标项目方案确定开发公司开发公司投标、摘牌投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术挂牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获得土地,签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳政府净收益，契税，交易费合同条款的草拟和完善、提供资金用地规划许可证土地出让合同提供土地出让合同出让金、交易费交费证明提供资金缴纳出让金、交易费确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制申请报告向项目备案机关提交申请报

4、告土地出让合同详规办理土地证土地出让合同交费证明建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目整合营销策划阶段项目初步研判1、项目总体战略要求确定顾问公司开发公司2、宗地基础调研与发展研判区域历史沿革及发展规划、宗地属性及技术指标、地形条件、自然环境、交通、周边生活商业商务配套、市政配套设施。市场调研1、项目整体房地产市场总体供求现状区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向。2、项目周边竞争性楼盘调查对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品

5、分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析3、项目所在区域或临近商圈现状调研区域内商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向4、操作地产项目调查竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期。提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息5、公建、商业部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量项目发展定位对住宅、商业进行整合性的市场定位、客户定位、产品定位、价格定位依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作顾问公司

6、开发公司设计前期1、项目总体规划建议根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对总体布局、交通动线、建筑形态、总体环境、配套设施提出合理性建议2、产品策划商业产品策划商业理念与商态模式、商业规划与业种配置、商业环境设计、商业配套设计、经营管理建议、物业管理建议。住宅产品策划社区主题与理念、社区平面布局、户型设计与配比、社区环境营造、社区功能配置、物业管理建议、其他附加值配置。3、协助开发企业明确设计院选择标准4、设计院、营销策划单位、开发商三方落实具体设计方向和要求开发公司顾问公司设计院5、确定开发计划和节奏、引导设计院进行方案

7、设计开发公司顾问公司财务可行性模拟1、投资成本测算逐步细化成本测算及利润率分析确定经济技术指标、开发档次和建设要求。顾问公司开发公司2、投资收益评估动态经济测算分析，对现金流、回款计划、收益率等进行评估。根据宗地状况、市场条件和开发商对回款的要求，初步制定土地开发计划和销售计划，明确资金要求和支付计划。3、风险性分析项目风险性指标分析项目营销保障行销策略1、推盘节奏　顾问公司开发公司2、商业产品行销策略整合策略、招商渠道及管理、价格策略、销控策略、阶段促销策略3、住宅产品行销策略销售渠道、价格策略、销控策略、阶段促销策略推广策略1、总体

8、品牌设定、品牌核心阐释、价值提炼顾问公司2、CI系统、项目包装、工地现场包装、现场包装方案3、推广策略制定总体策略、各阶段推广主题、执行案的内容与时间媒体策略1、媒体调研分析与选择　顾问公司2、阶段媒体计划