房企融资监管常态化.docx

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1、正文目录三问地产融资环境4房地产政策缘何边际收紧？4房地产企业融资环境如何？5房企信用资质如何变化？97月信用债市场：违约主体均为民企12信用事件跟踪：7月违约主体均为民企12一级市场：债券发行与净融资环比均下降13二级市场：成交量有所提升16信用趋势：信用债收益率下行，信用利差处于低位18估值水平：收益率有所下行，信用利差走势分化18债券到期：关注下半年信用债偿付压力20信用策略：票息策略占优21风险提示23图表目录图表1：房地产修复速度快于其他指标4图表2：房地产价格上涨较快5图表3：土地市场火热

2、5图表4：近期房地产政策不断收紧5图表5：房地产开发资金近三年增长情况6图表6：前50上市房地产企业2017-2019年有息负债情况6图表7：监管压力下地产融资主要来源银行融资再度收紧7图表8：境内地产债净融资规模同比大幅增长，整体较境外宽松7图表9：房地产信托发行规模整体下降8图表10：ABS发行规模较上年同期保持相对稳定8图表11：克尔瑞TOP50房地产企业偿债能力情况一览10图表12：2020年7月违约债券明细12图表13：2020年1-7月民企债券违约率约为国企债券违约率7倍13图表14：7月

3、发行规模同比和环比均回落13图表15：民企净融资额结束“六连正”转负13图表16：不同行业信用债新发行情况14图表17：不同行业信用债净融资情况14图表18：2020年7月信用债细分行业发行情况14图表19：2020年7月不同类型企业信用债分评级、剩余期限发行情况（亿元）15图表20：中短期票据平均发行利率（月度）情况15图表21：公司债平均发行利率（月度）情况15图表22：信用债月度成交结构16图表23：信用债细分行业成交情况16图表24：产业债不同主体评级成交情况17图表25：城投债不同主体评级成

4、交情况17图表26：信用债中债收益率及月环比变化18图表27：信用债中债利差及月环比变化18图表28：中债收益率曲线分评级历史分位情况（2015年以来）18图表29：中债收益率利差分评级历史分位情况（2015年以来）18图表30：行业利差大多收窄，制造业绝对利差较高19图表31：按行权期限计算2020年9月为近期偿债高峰，下半年到期规模较大20图表32：信用债收益率变动21图表33：信用利差变动21图表34：期限利差处于高位21图表35：AAA评级信用债收益率21图表36：套利空间回升22图表37：A

5、AA主体评级各行业利差分位数情况（BP）22三问地产融资环境地产融资政策出现边际收紧，房地产企业再融资问题重新引发关注。8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此外，据21世纪经济报道，监管部门出台新规，将根据剔除预收账款后的资产负债率、净负债率和现金短债比等三项指标，设置“三道红线”，管控房企有息债务增长、债券发行、信托融资等活动。我们将重点探讨地产融资政策收紧的背景，企业目前的融资状况以及政策变化对房企

6、信用资质的影响。房地产政策缘何边际收紧？首先，房地产是疫情以后经济修复的重要推动力。疫情影响之下，房地产市场一度遭受重创，尤其是春节期间三四线城市返乡置业消失，商业地产遭遇“冰封”，为此，房地产政策一度有所放松。而在疫情的影响逐步淡化之后，房地产市场快速修复，并成为经济修复的重要推动力。1-7月房地产开发投资累计同比3.4%，7月单月同比高达11.7%，较6月走高3.2个百分点。房地产的快速修复缘于以下三点：一是疫情发生后财政和央行出台大规模逆周期调节政策，流动性宽松导致部分地区房地产市场热度提高；二

7、是疫情加大了地方政府财政压力，地方政府土地出让节奏加快，而房企受益于宽松的融资环境积极拿地；三是高周转压力之下，房企加快新开工和推盘。图表1：房地产修复速度快于其他指标(%)制造业投资:累计同比基建投资:累计同比房地产投资:累计同比社零消费:累计同比3020100(10)(20)(30)(40)16-0216-0817-0217-0818-0218-0819-0219-0820-02资料来源：Wind，但是，房地产市场表现好于预期，并出现局部过热的现象。在房地产市场快速修复的同时，局部地区再现过热迹象

8、。首先，疫情以来，70城新房和二手房房价环比上涨城市数量连续5个月增加，深圳、南京、杭州、宁波等城市涨幅居前，直接引发了监管层出手调控；其次，土地市场火热，今年以来土地成交面积同比增速回升，土地成交溢价率提升；最后，居民房贷增长较快，上半年居民中长期贷款累计同比在16%以上，大幅超过贷款增速，房地产对金融资源的占用问题得到关注。整体来看，土地和地产市场表现好于预期，为房地产监管政策收紧埋下伏笔。图表2：房地产价格上涨较快图表3：土地市场火热%）百城土地溢