房企融资迂回出击.pdf

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1、B48据，息票为3.95%，发行成本逐渐升高。富力地产年报显示，2016年集团非银融资的年加权平均成本从9.2%降至6.7%，得益于发行的低息境内债券。并在2016年，因融资环境改善及融资选择增加，提前赎回两期年利率分别达8.5%及8.75%的高息美元债券，以降低成本。某投行业务人士告诉记者，整体来看，在2016年房地产海外债中，10%以上利率的高息票债券大幅减少，票面利率在6%-8%之间居多，占比达到40%以上；票面利率在4%-6%的占比近3成。这主要是由于2015年到2016年中全球利率下行，加之2016

2、年上半年国内房地产行业繁荣，使得2016年房地产企业整体融资成本低于2015年。▲对于房地产企业传统的融资、拿地、建房、销售模式来说，随着面对融资难、拿地贵的多重压力，IMI研究员曲强告诉记者，因国内房房地产企业正在探索PPP模式等新的融资渠道。企发债的政策限制，境外发债规则相对宽松，叠加人民币的下行预期，房企乐意发房企融资迂回出击行海外债，即使做外币持有，也是划算的。□侯潇怡王俊丹PPP的零成本拿地术海外债走俏地产年报中，华夏幸福基业成绩亮截至2017年4月初，近半数上市房银行信贷、公司债发行都悄然眼，20

3、16年净利润同比增速35.22％，连企已披露2016年报，A股上市房地产公收紧，境外发债、信托融资等方式续6年保持30%以上增长。2016年销售司中共有61家发布2016年报，主要业务卷土重来，房地产企业融资成本上额共计1203.25亿元，位列中国指数研究位于内地的香港上市房企约70家发布年升已成定局。随着调控深入房地“中国房企销售金额排行榜”第八位。报。亮眼的成绩与快速膨胀的规模背产消费回归理性，房地产行业如何华夏幸福年报显示，其产业新城PPP后，层层监管限制下房企的融资方式变应对成本上升和政策调控双重压模

4、式成为核心竞争力，围绕全国主要核化颇值得关注。心城市复制产业小镇模式，以县域为单力，何去何从值得观察。万科年报表示，受集团国际化战略位为其提供整体规划、城市基础设施建推进及跨境并购增加影响，2016年外币设、产业发展服务以及城市综合配套服负债较2015年增长较快。2016年境外负务。截至2016年底，已签订产业新城债占比35.4%，而外币负债占比33.8%。园在2016年发过两期美元公司债。PPP协议30余个，正在建设的产业新城万科2016年美元、港币债券占全部发债但从成本看，2016年海外融资成本项目10余

5、个，处于建设起步和规划阶段金额的60%。而在2015年，万科新发债呈上升趋势。以万科在2016年的三期票的园区19个，投资运营的园区新增签约券全部为人民币债券。据为例，4月发行的3年期港元票据，息票入园企业436家，新增签约投资额约除万科外，绿地地产也在2016年9为2.5%；9月发行的5年期美元票据，息1122.4亿元。月和12月分别发过两期美元票据；碧桂票为2.95%；12月发行的3年期美元票而其房地产开发业务受益产业新城市场财经B49开发，发展迅猛。产业新城业务销售额银行开发贷、基金券商等同类资管、公司

6、地产业的规模为1.35万亿，因此去年四共计901.24亿元，城市地产签约销售额债、住房尾款ABS是受政策限制较大的季度信托资金投入房地产的规模新增约281.84亿元，其他业务（物业、酒店）销售方式。800亿元，而去年前三季度合计新增仅约额20.17亿元。随着限购政策落实，北但近日，交易所市场AA+评级地产650亿元。京、上海等大城市购房政策相继收紧，环公司发行以购房尾款为基础资产的ABS地产融资收紧以来，海外债券开始大城市周边地区的房地产市场升温明已经获得监管机构放行。升温。海通证券统计，2017年以来内地显

7、，对其产业新城配套房地产项目形成另外资产证券化方面，一位地产投资房企共成功发行海外债券13只，累计金持续红利。经理认为，基础资产为核心城市优质物业额达到46.4亿美元，较2015年1-2月总对于房地产企业传统的融资、拿地、的商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）额多出一倍。但人民币汇率波动，美元建房、销售模式来说，随着融资难、拿地和类REITs产品可能得到快速发展。进入加息周期，海外发债成本已经开始贵的多重压力，如果能够借力PPP模式，其余方式中，回归信托或是趋势之回升。如果增加海外债券融资比例，房虽然不能拓

8、宽其融资渠道，但其“低成一。据了解某大型信托公司2017年已经地产企业融资成本可能相应推高。本”模式和相应的净利润的高速增长，令进行公司战略调整，房地产业务重回业2017年到目前，房地产融资成本回传统房企侧目。务重点。升已经有所显现。“约有0.5%的回涨。”一据了解，近三年来，产业地产如雨后该公司一位业务人士认为，信托的位做房地产业务的资管人士反馈，“现在春笋般兴旺起来，包括万科等国内前五高融资成本