二三线城市综合体操作规律

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1、百年建筑企业大学二三四线城市中小规模商业经典项目解析时间：2010年5月22日（下午）地点：北京建银大厦十五层小报告厅教室主讲人：杨宝民主题：二三线城市综合体操作规律杨宝民：今天正式讲课的内容有，城市商业地产综合体的方法论讲解一下，掌握重要的流程和方法，这个方法不光是对于开发商，对于设计院也是极其重要的，如果你想成为设计大师你必须要精铜城市的规划，特别是商业地产的策划，不是上来就画图。另外，基本的视觉形象，一个大的综合体什么样的形象才是比较合理的？第三，讲一下社区商业，我做了调查研究，60%以上的学员单位有社区商业。我原来负责给商业地产总裁班国际商业地产运营班上过课，培养商

2、业地产运作。大家要掌握一个方法，比死记硬背一些案例更重要。在讲课之前我把研究方向跟大家说一下，我负责研究城市的规划和城市的商业规划，此外研究现在的批发零售，我既有从事实际房地产开发的经历，又有设计师做城市规划的经历，和设计大型综合体的经历。整个商业地产的流程，从千亩大盘到城市综合体到批发市场我都非常熟悉，甚至连水产市场我都熟悉，所以对大家的问题没有限制，但是在有限的课程我给大家讲最精华的，同时给大家一小时左右的提问和讨论时间。商业地产无非两大类，无论是地级市还是一级城市，还有社区商业，大型的综合体我认为是这样的，一般包括五星级酒店、购物中心、写字楼、公寓等等，在一线城市往往

3、是五星级酒店和甲级写字楼表现更出色，在三、四线城市一般来讲一个城市五星级酒店的容量是很有限的，一般在普通的地级市有三个五星级酒店足够了，这方面物业的特征写字楼的比例偏少，酒店的档次略低一点儿，高档住宅公寓的面积略多一点儿。城市综合体的出现有深刻的历史性，一是城市化发展到一定程度的要求，一般来讲50万以上的城市有必要做综合体，特别是100万以上的城市，前面徐老师讲到县城只有一个商圈是指20万左右的人口，但是50万以上的人口可以有两个商圈，这跟人口密度和消费力密切相关，但是每个商圈的密度不一样，比如说在老县城以零售为主，在先的县城以办公餐饮休闲娱乐为主，各个商圈不一样。城市综合

4、体和商业房地产有一个共同的流程：第一个流程核心的关键是商业规划和建筑设计密切结合，其实发展商不要责怪设计院的方案不好，实际上80%的设计任务是错误的。为什么？因为在没有一个正确的前提下，所画出的无所谓好坏，因为你给出的要求都是错的。所以，第一个工作浓缩厚厚的报告，拿出来到底有几个用？就几个表有用，第一个表是形成的严格的商业规划和品牌结构的组合，因为设计的时候要知道做多大面积做什么样的内容。第二个是设计任务书，是决定企业命运，项目命运，决定了这个项目做到什么样程度，决定了投入多少钱，能够赚多少钱，一个设计任务书失败了整个项目基本上就建立在沙滩上了。我们国内商业地产项目包括韩国

5、我也看过很多失败的案例，大部分失败是因为需求错了，你给人下达的任务根本就不是实际重要的东西，或者说你下达这个东西生产出来就会失败，你做这种作品干什么呢？举几个例子，黄兴步行街800米长，里面没有停车场，只有两端有，需求方面肯定是失败的，这种步行街也成功了，但是它的成功付出了很大代价，第一花了很长时间经营，第二顾客很不方便，谁愿意走800米，为什么不能400米一个停车场呢，地下停车更方便一点儿，通过这个流程的消化是极其重要的。第二个流程是在整个建筑策划环节很容易失败，我们的经营要求，比如说空间效果设计。举个例子，在座的有很多设计院，有些是甲级院，应该说都是高手，为什么有的商业

6、空间进去就很舒服，有的就失败呢？很重要一个原因少了一个环节，我们要做多次空间立体明星。平面图看起来合理，但是真正建起来扶梯是有遮挡的，实际空间效果，比如说中厅的比例，我们知道华润万象城中间比例是合理的，长廊型的购物中心是非常合适的，你再看其他的购物中心看一下很难受，扶梯密密麻麻，整个空间效果非常的压抑。一些特别容易失败的环节往往是出在结合的部位，还有一种原因是由于预算的原因，在我们的流程中住宅不需要做商业规划，做住宅也不需要做视觉形象。沈阳卓展购物中心光做商业形象花了100多万，上来就做建筑设计，上来就做装修设计这肯定是不行的，因为我们在建筑设计之前做商业规划已经形成了共识

7、，对于大型的商业地产项目在视觉形象之前还没有共性，有的发展商还不知道什么是视觉形象，所以在这方面给大家强调一下。因为VMD就决定了这个东西像什么不像什么，给什么样品味的人去消费。明明针对中低收入层的大众化购物中心，你非得做成高档的那就把顾客吓跑了。通过龙城非常简捷，从大的层面分析做好项目规划设计，让项目规划跟设计完美的匹配，完全给设计公司策划公司一条龙的服务。整个顾问公司和设计院互相形成共同的链条就行了，不需要革发展商的命，应该把设计策划在一起进行自我革命形成完整的服务链。还有一个空间效果的设计，我理解一是外观的形